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2009年11月09日

夜逃げ？

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おはようございます。

今日は、物語は休みです。
昨日、管理会社の萩〇さんから夕方
電話がきました。
内容は、家賃保証会社から連絡があり、
A棟２０３号室の入居者の件で「家賃が
滞納しています。また、本人との連絡も
出来ない状態です。夜逃げの可能性が
あるので11月10日に管理会社の担当さん
立会いのもと、部屋の鍵の開錠をお願い
したいです。」
との連絡があったとの事。
困ったものです。
この入居者は、保証会社のトラブル等で
大家に対しても家賃滞納があるので回収
出来るか心配です。
進展がありしだい報告していきます。

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2009年11月07日

プロジェクトＡ　物語９

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おはようございます。

昨日の話は、相手の状況を調べた事を
書きました。
これは、分かる時と分からない時が
あります。
ですが、孫子の兵法に「 敵を知り、
己を知らば、百戦危うからず」 と言うのが
あるように、不動産投資だけに限らない
ですが、どんなビジネスでも相手の状況を
知る事で、有利に事を行なえる可能性が
高くなります。
そこで分かってきた事は、指値をする前の
価格で売値の約６５％が残積分と言う事。
現状、年間で固定資産税など諸々を
含めるとマイナス（赤字）である事。
出来る限り、早く売却したいこと。
売主さんのお願いがあると言う事（マル秘）
↑↑　気になる方は、応援クリックお願い
します。
その他にも、色々な事が分かって来ました。
これらを元に、作戦を練りました。
その作戦で出た答えが、前回の指値でも
NGになったのに、さらに値下げの
指値です。

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2009年11月06日

プロジェクトＡ　物語８

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おはようございます。

さらに、値下げをした指値をしたのですが、
ただ、やみくもに値下げをした指値をした
訳ではありません。
次に、私が取った行動は、売主の本当の
売却理由と、物件の残りの残積を調べま
した。
どこから、本音が聞けるか分からないので
元の管理会社や、売却業者など、色々な
所から、話しを聞いて、総合して沢山の
情報を客観的に判断するようにしました。

何故？そのような事をしたかと言うと、
売主の売却理由と残積によって、当然に
指値しても、残積以下だと購入出来る
可能性が少なくなるからです。
これは重要です。
それらの行為で、現状の売主の状況が
分かってきます。

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2009年11月05日

プロジェクトＡ物語７

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おはようございます。

前回は、指値をしてＮＧだった物件に
物件を見学した後に、さらに指値（値下げ）
をした話しをしました。
金額的には、ＮＧだった指値よりも
さらに数百万を下げた金額の指値です。
不動産会社の方も、
あんた、何を言ってるんだ！
前回の指値でもＮＧだったのに、
さらに値下げの指値をするとは！！
頭がおかしいんでしょ？
と実際は言ってはいませんが思ってる
顔をしてました。

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2009年11月04日

プロジェクトＡ　物語６

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おはようございます。

前回は、空室の状況を見たい旨を不動産
会社に連絡を入れたところまで書きました。
半分以上空室の部屋を、すべて内見しま
した。
悪循環のスパイラルにハマっている物件
でした。
空室が多い→収益が悪くなる→賃貸経営
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　悪化
　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
　↑　　　　　　空室のリフォームが出来ない
　↑　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　↓
内見があっても決らない　　←←←←

そんな物件でした。
それでも、空室全室をリフォームを掛ける
となると、さらに金額が掛かります。
これでは、前回玉砕した買付けの値段は
さらに厳しくなります。
要するに、前回の数百万円指値した金額
では、自分の投資基準を充たさないので
購入する場合、さらに指値（値下げ）しな
ければ購入出来ない事を意味してました。
この時は、リフォーム費用を試算して
いなかったので、具体的な金額は伝えなか
ったですが、前回の買付け価格では購入
出来ない（玉砕した買付け）旨と、銀行の
担当者レベルですが、融資の内諾を
もらった事を話して、リフォーム費用を
試算して駄目もとで、新たに買付けを
入れさせてもらう事をお願いしました。

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