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2014年05月27日

瑕疵事件 Vol3

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おはようございます。


昨日は、この瑕疵事件の当事者の
クライアントさんのコンサルタントを
してきました。


そもそもの経過ですが、購入して数ヶ月
過ぎた頃に、ある部屋のベランダから
水漏れ言うか、雨漏りがすると言う
連絡がありました。


色々と調査していくと、驚いた事実が
発覚してきました。

そ、それは何と・・・・





入居者さんからの聞き取りや、現場
検証で分かったのですが、だいぶ前
から分かっていたみたいです。



その事は、管理会社さん屋、大家さん
にも連絡済だったと言う事実。



ちなみに、管理会社さんと、売買の
仲介の会社さんは、同一の会社さん
です。

驚き!!

です。


と、言う事はですよ、売買前に
その事実を把握していたはずなのに
購入前の、事前の説明は無しですし
重要事項の説明及び記載もありませ
んでした。

<お断り>
このシリーズに関しては、実話に基いて
コンサル(相談)を受けた内容を分かり
易く記事にしております。
間違った解釈等もあるかもしれませんが
責任は負いません。(笑)

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posted by take at 07:12| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月26日

DIY クロス編

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昨日、一昨日は、クロス貼りをして
きました。
まあ、まるまる1日を作業していた訳
ではありませんが、結構掛かりました。

何に、時間が掛かるかって、当然ですが
クロス自体を貼るのも、時間が掛かる
のですが、やはり
下地処理
です。

ペンキ塗りなどでも、そうですが
下地処理で出来上がりが、だいぶ
変わってきます。

既存のクロスの上に貼れる、クロスも
ありますが、やっぱりきちんと下地処理
をした方が仕上がりが全然綺麗です。

だいたいですが、クロス施工の相場
ですが、普通の通称500番台と呼ば
れていつクロスが1,000円/1u

ちょっと良いクラスのクロス通称
1,000番台で1,200円/1uぐらい
ですかね。

当然ですが、地域や業者さんによって
もっと安い高いはあると思いますが
あくまでも平均で上記前後ぐらいだと
思います。

自分が購入しているクロスが、
生のり付でだいたい300円/1u
ぐらいです。
この他に、自分の労働力を投入する
訳ですが・・・

クロス貼りにも、やはりコツがあります。

作業に集中し過ぎたのと、疲れたので
アフターの写真を撮り忘れました。
近いうちに撮影してくるので、ビフォー
アフターの写真を近いうちにアップ
します。

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posted by take at 07:06| Comment(0) | TrackBack(0) | 2DK×12室(1棟) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月23日

雑誌の取材

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おはようございます。


久しぶりに雑誌の取材のオファーを
頂きました。
基本的に、取材や講師などもウエルカム
なので快諾させて頂きました。

ちなみに、オファーを受けただけですので
取材はこれからです。

掲載がきちんと、決まってから報告したい
と思います。

ありがたい事に、雑誌の取材も今までに
何回もして頂きました。
初めのころは、緊張もしましたが、今は
慣れてきました。


よく聞かれたりするのですが、何故?
takeさんは、雑誌の取材を受けたり
書籍を出版したり、セミナーの講師の
依頼があったりするのですか?
的な質問です。

それには、やっぱり方法と言うかが
あります。

機会をみて、この辺の話もしてみたい
と思います。

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posted by take at 07:23| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月21日

原状回復(リフォーム)前に・・・

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おはようございます。


4月末に退去した部屋があります。
まあまあ長く住んで頂いていた部屋だった
のですが、残念でした。

移動期も落ち着きつつあるので、自分で
DIYをしながら、アクセントクロスなど
行う予定で、企画(計画)していました。

何回か、このブログでも書いてあり
ますが、その時々で退去後の
原状回復(リフォーム)を、自分で行う
のか、管理会社さんに全て任せるのか
あるいは、自分で各職人さんへ発注
するのか決めています。

今回は、先に書いた通りに、移動期も
落ち着いてきているので、自分で行う
つもりでいたのですが、管理会社さんの
営業さんから連絡があり、案内を
して頂き、申込みが入りました!

入居希望者さんは、早期に入居を
希望していると言う事ですので
当初の自分でリフォームを行う
計画を変更して、一番早く仕上がる
管理会社さんにリフォームを
依頼する事にしました。


今回は、原状回復(リフォーム)前に
案内して頂き、入居が決まりました。

これには、いくつかの要因があると
分析しています。

興味がある方は応援お願いします。

また、要因などを書いていきます。


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posted by take at 07:18| Comment(0) | TrackBack(0) | 2DK×12室(1棟) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月19日

瑕疵事件 Vol2

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瑕疵事件の方ですが、今現状は
相手方と色々とお互いの言い分を
話し合っているところです。

そもそも不動産取引上の「瑕疵
」とはどのようなものなのでしょうか?

簡単に説明すると
売買対対象物に隠れた瑕疵
(外部から容易に発見できない欠陥)
がある場合です。

瑕疵担保責任とは
隠れた瑕疵があった場合、買主は、
売主に対して契約解除や損害賠償
請求を主張することができます。
なお、契約解除や損害賠償の請求が
できるのは、買主が契約の際に瑕疵
存在知らなかった場合で、かつ、
知らなかったことについて買主に
落ち度がない場合となります。

一般的に、構造部分の欠陥や建物の
雨漏りなどが隠れた瑕疵に該当します
(一部kotobank引用)

気を付けなくてはいけないのは、
すべての不動産取引に適用されるの
では無い事です。

不動産取引の中でも、格安で売買を
行い契約上「瑕疵担保免責」なる
取引もあります。

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posted by take at 07:25| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月13日

瑕疵事件 Vol1

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おはようございます。


自分がコンサルタントをさせて頂いて
いるクライアントさんが、物件を購入
したのですが、物件に色々と不具合
が出てきました。


内容からして、「瑕疵」にあたると
判断して「瑕疵担保責任」と判断し
て売主さんに、「損害賠償」と言うか
保障をしてもらおうとしています。

現在進行形の話で、結果がどうなる
は、まったく分かりません。

また、進展がいつするか分からない
ので「瑕疵事件シリーズ」をいつ更新
するか分かりません。

ですが、読者の方にも役立つと思い
ますし読み物としても面白いと思い
ます。

これから、クライアントさんと二人三脚
で、売主さんと仲介業者さんと戦い?
と言うか交渉をしていきます。

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posted by take at 07:06| Comment(0) | TrackBack(0) | プロフィール | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月12日

本屋さん

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おはようございます。


皆さんは、本を購入する時、どうやって
購入していますか?
自分の場合は、ほとんどがインター
ネット経由でアマゾンなどから購入する
場合が多いです。

ですが、一ヶ月に数回はリアルな本屋
さんに行くようにしています。
そして、ほぼ全部のジャンルを漫画から
雑誌、専門書など、すべてをチェック
するようにしています。

理由は、流行などにアンテナをはるのと
色々と、本のタイトルなどを見てるだけ
でも、ネーミングやキャッチコピーなど
の勉強にもなるからです。

また、リアルの本屋さんだと、興味を
もった本の中身を確認出来るので
購入してからの失敗は少なくなります。

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posted by take at 06:58| Comment(0) | TrackBack(0) | ビジネス思考 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2014年05月09日

戦う場所

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おはようございます。

GWは、どこかへ出掛けて来ましたか?
自分は、DIYや空室対策などと、
日帰りで、ちょっと出掛けたぐらいです。

その中で、一番の遠出が幕張のイオン
モールです。
多分、日本で一番大きいイオンだった
と思います。

感想は、とにかく「でかい・広い」です。
また、駐車場も満車・・・・
近隣の駐車場も、ほぼ満車状態です。

イオンモールの駐車場は、最初の
2時間が無料で、以降は20分100円
だったと思います。また、3000円分
以上の買い物をすると、数時間が
無料でした。

近隣の駐車場も、同じぐらいの相場か
1日1500円でした。

少なく見積もっても、駐車場料だけで
数百万は売り上げていそうです。


イオンモール自体も、スポーツ関連の棟
とか、ペット関連の棟とか、いくつかの棟
から連なっていて、全部見ると1日では
きつい感じです。また隣接にコストコが
あったりします。

また、イオンモールの中に、子供の職業
体験が出来る「キッザニア」みたいな
ものもありました。

一番感じたのは、レストランや食べる
お店ですね。
どこも、お昼時だけでは無く、ほぼ
1日中混んでいました。

特定のお店だけでは無く、色々な
ジャンルのお店が繁盛していました。
山梨にも、イオンモールがありますが
食事を提供するお店でも撤退する
お店もあります。

こんな事を書くと失礼ですが
もし、撤退するお店が幕張のイオン
モールに出展していれば、間違い無く
繁盛していると思います。

当然ですが、テナント料とかも高く
なってきますが、戦う場所=立地は
商売には大切です。

まあ、不動産投資でも戦う場所、
すなわち立地は重要ですからね。

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2014年05月03日

自動販売機

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おはようございます。

ようやくゴールデンウィークに入りました。
とりあえず、どこに行く予定も無いの
ですが・・・。

多分、風の向くまま、気の向くまま・・・
だと思います。

自己所有(自己管理)の自動販売機で
すが、約1/3をHOTで販売していた
のですが、昨日にすべてCOLDに
切り替えしてきました。

自動販売機も、メーカーさん管理の物も
合わせると、売上げベースで結構な
売上げになります。

今までは、何もしなくても自己管理の
自動販売機も、そこそこ売上げがあった
ので、特に力をいれていませんでしたが
これから夏に向けて、力をいれて
売上げベースで1.5倍を目指します!

自分がコンサルをさせて頂いている方
も、昨年に自動販売機を自己管理で
導入して、結構売上げが多いです。

自動販売機は、不動産投資と同じで
立地と近隣の自動販売機の有無など
があるので頑張っても駄目な場合も
ありますが、マーケティングなどの
努力で売上げも上がります。

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2014年05月01日

エアコン購入

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おはようございます。

ブログランキングとか、あまり気には
していませんが、順位を確認したら
banner2.gif で74位
にほんブログ村 その他生活ブログ 不動産投資へ で13位
でした。

しばらくブログの更新も出来なかった
ので仕方ありませんが、ブログを
頻繁に更新してた頃は、ブログランキ
ングでは、だいたい30位前後で
ブログ村の方はでは、5位前後でした。

少し寂しいです・・・。

そこで、5/6(GW最終日)までには
少なくても、ブログランキングで、
50位以内、ブログ村では8位以内を
目標として達成します!

皆さん、応援お願いします。

さて、本題ですが
先週の日曜日にエアコンを購入しに
家電量販店へ行ってきました。

アパートの、入居者さんが在住して
いる部屋のエアコンが壊れてしまい
修理に3万前後掛かるとの事だった
ので新品を購入する事にしたのと
新しく入居が決まった部屋に新たな
設置をする為に2台の購入です。

事前にチラシで、家電量販店の
エアコンの値段はチェックして
一番安かった〇ジマ電気に行き
またした。

事前に、チラシチェックしてて
まぎらわしいのは、税込価格と
税抜価格です。

業界を問わず、ずべてのチラシ
の価格を統一してもらいたいです。

結論から言うと、売出しのチラシ
品のエアコンを広告価格より
さらに値引きをしてもらって購入
出来ました。

近いうちに、その方法を
メルマガで公開します!

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posted by take at 07:15| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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