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2014年06月23日

セルフリフォーム(途中)

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おはようございます。


この週末(一昨日・昨日)も、セルフ
リフォーム三昧でした。(汗)

とにかく日中は暑いですね。
室内で作業していても、汗がとまり
ません。

熱中症対策に、ペットボトル2リットル
のスポーツ飲料を持参しての作業
です。

あまりにも暑いので、昨日は早朝より
作業を開始して、早めに終了しました。
会社と違い、始まり時間もなければ
終了時間も決まっていません。

長くも作業できますが、やはり長く
作業をしていると集中力もなくなり
作業も雑になったり、効率も悪くなる
ので、ある程度で区切っています。

今回の部屋は、ほぼフルリフォーム
で全室のクロスの張替え、キッチンと
居間のクッションフロアーの張替え
その他もろもろです。

基本として、セルフリフォームも上の
方から行うものですが、部材の関係
で、クッションフロアーから行いました。

ビフォー・アフターの画像は後日に
アップします。

そして、網戸です。
こちらは、ビフォー・アフターの画像は
取り忘れました・・・

まだまだ、セルフリフォームは続きます。
頑張ります!

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2014年05月26日

DIY クロス編

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おはようございます。


昨日、一昨日は、クロス貼りをして
きました。
まあ、まるまる1日を作業していた訳
ではありませんが、結構掛かりました。

何に、時間が掛かるかって、当然ですが
クロス自体を貼るのも、時間が掛かる
のですが、やはり
下地処理
です。

ペンキ塗りなどでも、そうですが
下地処理で出来上がりが、だいぶ
変わってきます。

既存のクロスの上に貼れる、クロスも
ありますが、やっぱりきちんと下地処理
をした方が仕上がりが全然綺麗です。

だいたいですが、クロス施工の相場
ですが、普通の通称500番台と呼ば
れていつクロスが1,000円/1u

ちょっと良いクラスのクロス通称
1,000番台で1,200円/1uぐらい
ですかね。

当然ですが、地域や業者さんによって
もっと安い高いはあると思いますが
あくまでも平均で上記前後ぐらいだと
思います。

自分が購入しているクロスが、
生のり付でだいたい300円/1u
ぐらいです。
この他に、自分の労働力を投入する
訳ですが・・・

クロス貼りにも、やはりコツがあります。

作業に集中し過ぎたのと、疲れたので
アフターの写真を撮り忘れました。
近いうちに撮影してくるので、ビフォー
アフターの写真を近いうちにアップ
します。

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2014年05月21日

原状回復(リフォーム)前に・・・

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おはようございます。


4月末に退去した部屋があります。
まあまあ長く住んで頂いていた部屋だった
のですが、残念でした。

移動期も落ち着きつつあるので、自分で
DIYをしながら、アクセントクロスなど
行う予定で、企画(計画)していました。

何回か、このブログでも書いてあり
ますが、その時々で退去後の
原状回復(リフォーム)を、自分で行う
のか、管理会社さんに全て任せるのか
あるいは、自分で各職人さんへ発注
するのか決めています。

今回は、先に書いた通りに、移動期も
落ち着いてきているので、自分で行う
つもりでいたのですが、管理会社さんの
営業さんから連絡があり、案内を
して頂き、申込みが入りました!

入居希望者さんは、早期に入居を
希望していると言う事ですので
当初の自分でリフォームを行う
計画を変更して、一番早く仕上がる
管理会社さんにリフォームを
依頼する事にしました。


今回は、原状回復(リフォーム)前に
案内して頂き、入居が決まりました。

これには、いくつかの要因があると
分析しています。

興味がある方は応援お願いします。

また、要因などを書いていきます。


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2014年01月07日

入居申込みが・・・

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おはようございます。

違うネタで記事を書いていたのですが、
昨日、入居申込みがあったので
そちらの記事を書きたいと思います。

昨日、管理会社のFさん(女性)より連絡
を頂き、「入居申込み」が入ったので
大家さんの審査をお願いしますと、
資料が届きました。

今回の入居希望者の方は、家賃保障
会社を使用せずに、連帯保証人を付けて
頂きました。

「連帯保証人」か「保障会社」かいて
審査が通れば根本的にはOKです。

これから、4月までが繁忙期になります。
いつも、そうですがこの時期は、管理
会社さんとの連絡は常に通じるように
しときたいものです。

例え、電話が取れなくても、直ぐに折り
返して連絡をする様にしましょう。

例えば、入居希望(お客)さんがお店に
来店していて、大家さんに確認したい
事がある場合でも、直ぐに確認が取れ
るのと、時間が経ってからだと、だいぶ
違います。

サラリーマンの場合だと、直ぐには
難しいかもしれませんが、出来る限り
早めに連絡を取るようにした方が
良いでしょう。

今年始めての、管理会社さんからの
連絡が、入居希望と言う良い連絡で
良かったです。

この調子で、繁忙期も頑張っていき
たいと思います。
皆さんも頑張りましょう!

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posted by take at 07:09| Comment(0) | TrackBack(0) | 2DK×12室(1棟) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年08月20日

入居決定!しました。

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おはようございます。

先日、申込みのあった205号室ですが
入居が決定しました。
良かったです。わーい(嬉しい顔)

入居日は、9月1日からです。


本当に連日の猛暑で大変ですね。

この連日の猛暑のおかげで、アパートに
設置してある自主管理の自動販売機は
売上げが良いです。

売上げが良い商品は
・スポーツ飲料
・炭酸系
・フルーツ(柑橘系)
・コーヒー(季節に関係無くコンスタントに
 売れていますね。)
ですね。

最近、コンサルをさせて頂いている
クライアントさんも、自主管理で自動
販売機を始められました。

先日、その物件に用事で行ってきたの
ですが、売り切れ商品がありました。
やはり、売上げが良いのですかね。
今度、聞いてみます。

多少の手間隙は掛かりますが
委託の自動販売機と、自主の自動
販売機だと、利益率が違います。

猛暑日はきついですが、売上げは
上がってほしいです・・・。


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2013年08月13日

入居申込みがありました♪

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おはようございます。

昨日、管理会社のOさん(男性)から
メールがあり、入居希望者(入居申込)
が、あったそうです。わーい(嬉しい顔)るんるん

但し、家賃交渉(値下げ交渉)があるそう
で、こちらから値下げ家賃を提示しました。

はたして、どうなるでしょうか?
是非、決まってもらいたいです。



それにしても、暑いですね。
昨日の甲府は、39度超えだそうです。がく〜(落胆した顔)
各地、暑いみたいなので熱中症に
気を付けてください。

仕事も本日までで、明日からサラリーマン
の方は、お盆休みです。
今日一日頑張ります!!

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posted by take at 07:25| Comment(0) | TrackBack(0) | 2DK×12室(1棟) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年07月26日

退去連絡(涙)

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おはようございます。

原資を稼ぐシリーズの続きを書こうとした
のですが、管理会社さんより退去連絡が
きたのでそちらを書きます。

この「ブログ」は、皆さんへ有効な情報
提供と、自分自身の
備忘録用にも活用
しているので・・・

8月20日でHFK303が退去連絡が
きました。退去理由は、まだ確認して
いないのですが、この時期の退去は
珍しいです。

管理会社さん経由で、退去理由を確認
して頂いて、個人的理由では、どうしよう
も無いですが、改善出来るところは改善
してフィードバックしてより良い環境に
していきたいと思います。

頑張って、空室対策をしていきたいと
思います。

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408306・3.15
posted by take at 07:14| Comment(0) | TrackBack(0) | 2DK×12室(1棟) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年06月07日

退去連絡(K301)

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おはようございます。

大阪出張中にも色々な出来事があり
ました。

その中の1つが、K301号室の退去連絡
です。この部屋は長い事入居して頂いて
いたのですが、6月末での退去です。

不動産投資を始めた頃は、入退去で
一喜一憂していましたが、長年賃貸経営
をしてくると、一喜一憂もだんだん、しなく
なりました。

良いのか、悪いのか分かりませんが・・・

ですが、長年賃貸経営をしてきた事で
セルフリフォームの腕前は上がったのと
リフォームの幅が広がりました。

6月末で退去になったら、早急に現場を
確認して、リフォームプランを練りたい
と思います。

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2012年04月26日

HK305号室入居決定!

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おはようございます。

先日、申込みのあったHK305号室ですが
無事に審査なども通り4/30より入居が
決定しました。

とりあえず良かったです。黒ハート黒ハートわーい(嬉しい顔)グッド(上向き矢印)

この入居者さんですが、家賃の値下げの
お願いをされました。
今は、結構値下げなどをする人も増えて
きたので、料金体系を選べるようにして
入居さんに提案しました。

1、フリレーント1ヶ月(但し、短期退去の
  場合は1ヶ月分返却してもらう契約)

2、家賃3,000円引き

上記を入居者さんに選べるようにしました。

簡単に説明すると、「2、家賃3,000円
引き」の方が、長く入居する場合にお得に
なると言う事です。

不動産会社の営業マンからも、入居希望の
方に説明してもらいました。
今回の入居者さんは、長く住みたいので
3,000円引きで入居する事になりました。

入居前に、長く住めば住むほど、お得感を
出す事で長期入居を促す作戦です。(笑)

長く住んでくれると良いですが・・・

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2012年04月12日

HK305号室入居申込み♪

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おはようございます。

昨日、管理会社の営業さん(男性)から
HK305の入居申込みが入った旨の連絡
がありました。

4月前までの移動期が過ぎていたので
あまり期待していなかったのですが、
良かったです。

この部屋は、テーブルなど本当にちょっと
した家具を設置と言うか置いといた部屋
です。

不用品がリサイクル出来て、次の入居者
さんに使用してもらえれば環境にも優しい
です。

この、テーブルなどが良かったか悪かった
かは分かりませんが、設置しておいて要ら
なければ撤去すれば良いだけです。

こういう不景気な時代なので、入居時に
出来るだけ、お金を掛けたくない入居者
さんの需要はあると思います。

空室対策の特効薬はありません。
色々なノウハウの積重ねが入居に繋がって
いくのです。

まだ、入居申込みの段階で決定した訳では
ありませんが、このまま決まってくれれば
嬉しいです。

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434359・2.13
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2012年01月16日

HK205申込み!

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おはようございます。

昨日、管理会社のNさん(女性)から
買い物の最中に携帯へ着信がありました。

内容は、内見の案内をして申込みが
入ったとの事です。
嬉しいです!

この棟を管理して頂いている管理会社さん
は、営業チームと、管理チームが分かれて
います。掛かってくる電話の発信番号が
違うので、営業チームからの電話か
管理チームからの電話か出る前に分かり
ます。

管理チームからの電話は、基本的には
嬉しい内容はありません(笑)
共同灯が切れているなどの、メンテナンス
系がほとんどです。

3月末までは、移動期なので空室が埋まる
可能性も高いですが、退去の可能性も
当然高くなります。

なんとか不動産管理会社の方と頑張って
空室を埋めて満室にしたいです。

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403111・1
posted by take at 07:13| Comment(0) | TrackBack(0) | 2DK×12室(1棟) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年10月17日

セルフリフォーム

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おはようございます。

昨日は、K305のセルフリフォームをして
きました。

行なってきたのは、IKEAのクネクネミラー
の設置と、余っていたカジュアルテーブル
を設置と言うか置いてきました。

その他は、一般的な掃除です。
前入居者が、比較的に綺麗に使用して
頂いたので良かったです。

但し、お風呂が強敵でした。

お風呂before
01.jpg


お風呂after
02.jpg


綺麗にはなったのですが、時間も掛かり
体も痛くなりました。もうやだ〜(悲しい顔)
今まで、こんな強敵はいなかったので
セルフリフォームをしても、家庭用の普通
のお風呂洗剤で問題ありませんでした。

このような強敵をラクに倒すアイテム
何か良い、強力なお風呂洗剤など知って
いる方は是非、教えて下さい。

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posted by take at 08:01| Comment(0) | TrackBack(0) | 2DK×12室(1棟) | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2011年10月11日

空室の巡回!

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おはようございます。

3連休は、いかがお過ごしでしたか?
行楽に行った方、仕事をしていた方、
あるいは物件の清掃やバリューアップ
していた方など、様々だと思いますが
自分は、空室の巡回に行って来ました。

ここ最近は、入居が決まったり、退去が
あったりと色々です。

リフォームして、内見待ちの部屋でも
たまに物件に行くと、色々と新たな発見
があります。

例えば、床に埃があったり、トイレや
流し台、お風呂の水周りの、水が蒸発
して臭いを発しているなど・・・がく〜(落胆した顔)

特に臭い関係は、気を付けた方が良い
です。どんなに綺麗でオシャレな部屋
でも、臭いが悪いと、全体の印象が
悪くなります。

気を付けてみてください。

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2011年02月17日

K305 退去連絡

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おはようございます。

先日、管理会社さんから退去連絡が
ありました。
この移動期に、入居はあっても退去は
無いと思っていたのですが残念です。

この入居者さんは、3年ぐらい入居して
頂いた方で滞納など含めトラブルも
無い方だったので残念です。

まあ3階の角部屋なんで比較的に決まり
易いと思いますが、頑張って直ぐに
決めたいですね。

この後、まだ退去があるかもしれませんが
今年は、昨年に比べると退去が少ない
ような気がします。

まだ全体で、数室ですが空室があるので
管理会社さんと頑張って決めていきます。

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2011年01月28日

K101入居希望者 〜審査〜

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おはようございます。

昨日のK101の入居希望者ですが、結局
通常の募集での申込みとなりました。
すなわち、自分が提案したプランでは無く
家賃交渉(値下げ)無しのプランです。

また、個人での申込みでは無く、法人での
申込みです。

個人と、法人ですがどちらが良いですか?
なる質問も頂く事がありますが、自分は
ケースバイケースだと思います。

法人と言っても、一部上場の企業もあれば
社員1人の法人もあります。

上記なような事もあり、法人だから良いと
言う事も無いのです。

例え家賃を滞納しても、一部上場の企業や
ある程度、知名度がある企業であれば
すぐに振り込んでくれる可能性は高いです
が、個人が法人のような会社だと、分かり
ません。

今回のK101の入居希望者さんは、
一部上場の知名度もある法人なので
大丈夫だと思いますが・・・・

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2011年01月27日

K101号室案内

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おはようございます。

先日の管理会社さんとは違う、管理会社
さんの営業さんから連絡がありました。

K101を案内したそうで、内見者さんも
だいぶ気に入ってくれたそうです。わーい(嬉しい顔)
ここまでは、凄く良い気分で話しを聞いて
いたのですが、続きがありました。

家賃交渉!すなわち値下げです。がく〜(落胆した顔)
家賃交渉は、いつも考えさせられます。
もし部屋が、決らなくて何ヶ月も空室が
出てしまうなら、家賃を下げてでも
決めたいですし、またこのような家賃交渉
するような入居者さんに限って、すぐに
退去したりする場合もあります。

そこで、家賃設定をいくつか提案させて
頂きました。
1ヶ月のフリーレントや、長く住めば
フリーレントよりお得なプランなどなど・・・

いろりろな入居希望者さんがいます。
決ってくれると良いのですが黒ハート

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2010年11月26日

102号室退去連絡

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おはようございます。

昨日、管理会社さんから退去連絡の
メールを頂きました。
今回、退去の方は自分がオーナーになる
以前からの入居者さんで外国の方でした。

この入居者がトラブルメーカーで、度々に
問題を起こしていました。
そのトラブルとは、アパートの敷地内に
ベランダとかでは無く、共同の場所に
お供えなど置くのです。

詳しくは分かりませんが、向こうの文化なの
か、管理会社さんを通じて数回注意して
もらいました。

他の入居者さんも、不気味ですよね。

しかも、入居者は、もう帰国してしまって
いるとのこと・・・。
連帯保証人が退去立会い、原状回復を
してくれる事になっているので良かった
ですが・・・。

もちろん、昨日に退去連絡をもらったので
退去予告分の1ヶ月の家賃も請求します。

トラブルメーカーが退去したとプラス思考で
頑張ります。

 〜  PR  〜

12月4日に新宿でセミナーを行ないます。
不動産投資の入門的な事と、タネ銭作りに
ついてもお話します。

詳しくは下記からご確認下さい。
セミナー詳細

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2010年10月26日

退去連絡

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おはようございます。

ここのところ、入居が続き良い感じできて
いましたが、退去の連絡がきました。

今回の退去者は、法人で借りて頂いていた
部屋で入居期間も長かっただけに残念
です。

コンビニ系の会社の借り上げだったの
ですが、近所を見渡すと結構コンビニも
つぶれているところもあるので厳しい
業界と言うことですかね。

気を取り直して、頑張っていきます。

近所の書店に行ったのですが、自分の
書籍も置いてありました。
101024_1554_01.jpg
アマゾンで売っているのとは違って、実際に
書店で見かけると嬉しいもんですね。
売れてくれると良いのですが・・・

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2010年10月04日

排水溝からの異臭!?

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おはようございます。

昨日、管理会社さんからメールが届いた。
内容は、入居者さんからでキッチンの
排水溝が匂うとのこと。

今まで、そんなクレームは無かったので
すが、ほっとく事も出来ないので、管理
会社さんに業者を手配して現場を確認
するようにお願いしました。

基本的に、入居者さんが居なければ
自分でまず、現場を確認するのですが、
入居者さんがいる場合は、早急に
トラブルを対応してあげたいので業者
さんにお願いする事が多いです。

まだ報告が無いので分かりませんが
この部屋のみの原因なのか?排水溝
自体が問題なのか?
とりあえず、他の部屋からクレームは
連絡が無いので、この部屋のみの
問題だと思っているのですが・・・

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2010年10月02日

不法投棄 その後

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おはようございます。

不法投棄の冷蔵庫の件ですが、
管理会社さんが、直ぐに動いてくれて
冷蔵庫の全容が分かりました。

その全容とは、犯人は読みどうり
退去者でした。が、同じアパート内に
住んでいる知り合いに譲渡したそうです。

裏を取る(その方に聞いたところ)と、
事実のようです。

管理会社さん経由で、早急に部屋の中
に片付けるなどするようにお願いしました。

とりあえず不法投棄では無くて良かった
です。

賃貸経営していると色々ありますね。

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