301退去連絡

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おはようございます。

ここのところ、入居が決まったり、内見が
あったりと良い流れでしたが、昨日の
夕方、管理会社の女性から電話があり
退去の連絡がありました。（泣）

まあ、しょうが無いのですが・・・
また、頑張るしかないですね！

まだ、退去していないので部屋がどんな
状況か分かりませんが、状況を確認して
原状回復（リフォーム）をするか考えます。


色々な不動産会社さんに聞くと、ぼちぼち
動きがあるみたいです。

上手く、流れに乗って空室を埋めていき
ましょう。

次回の空室対策の記事で書こうと思います
が、決まりやすい部屋と、決まりにくい部屋
があります。

複数の空室がある場合、決まりやすい
部屋から力を入れる事が大切です。
詳細は、また書きます。

本日は、神奈川へ出張です。
会社が終わってからは、コンサルがあり
その後は、食事会？の予定です。

頑張ります!!

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B302お問合せ

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おはようございます。

もう本格的な冬に入りそうですね。
昨日は、自分が住んでいる場所でも雪が
舞いました。

皆さんは冬の準備は済みましたか？
冬の準備と言えば、スタッドレスタイヤ
交換や、アパートやマンションにおいては、
水道管の凍結防止などありますね。
早めの準備を・・・

昨日は、管理会社さんから自分の所有
する物件について、お客さんから問合せ
の連絡を頂きました。
嬉しい限りです。

決まる、決まらないは別にしても
自分の物件を知ってもらわなければ
意味がありません。

その点で言うと、最近問合せは、ぼちぼち
あるみたいです。
ただ数年前に年末に苦い経験をしたこと
があります。

１２月半ば過ぎに、入居申込みが入り
年内に引越しをしたいと言う事で、年末に
入居された方がいました。

入居の審査時に、何か引っ掛るものが
ありましたが、ＯＫをしてしまいました。
その後、１年くらいは滞納も無問題も
ありませんでしたが、結末は夜逃げ
でした。
苦い思い出です。

多分、自分は空室を埋めたい一心で
ろくに考えもせず、ＯＫを出してしまった
と思います。
「怪しきは罰せず」なる言葉がありますが

大家さん流に言うと
「怪しきは入居させず」
ですね。
『大家さん格言』（商標登録申請予定）
加藤ひろゆきさんの『鬼のような指値』
みたいに有名になれば良いな・・・

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41.75

B４０１のドアのトラブル

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おはようございます。

先日、ドアの鍵は開くのだが、ドアが
開かないと言うトラブルが起きました。

結論から言うと、蝶番が経年劣化が
原因だったのですが、皆さんこのような
時のリスク管理はしていますか？

管理会社さんが対応してくれる時間帯
なら良いですが、連絡が通じないなど
色々とあるかもしれません。

自分の場合は、付き合いが無くても
地域の、各トラブルに対応してくれる
業者さんをピックアップしています。

何かあってから、電話帳やインターネット
で探すのは大変です。

また、夜中のトラブルなど一刻を争うよう
な事態もありえます。

「備えあれば憂いなし」じゃないですが
一度調べておくだけで、ずっと使えます。
もし、まだの大家さんはトラブルに備えて
みては、いかがでしょうか？

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B301入居希望！？

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おはようございます。

先月の２６日に退去した部屋がありました。
以前に、ブログでも記事にした事があり
ましたが、自分が購入前からの入居者
で、他の部屋より１８，０００円ぐらい家賃
の部屋でしたが、自分がオーナーになって
から一度の更新があり、その一度で若干
の家賃の値上げをしましたが・・・。

その部屋が先月に退去になりました。
例のごとく、畳は表替えをせずに、その
ままの状態にしていましたが、管理会社
さんを通じて、フローリングに変更して
頂けるなら・・・。と言う事で連絡がきま
した。

もちろん想定内なので、快諾しました。

内見の印象は若干悪くなりますが、
管理会社さんに、内見の際に「入居時
には畳の表替えをするか、フローリング
に変更する」旨を説明して頂くか、ＰＯＰ
などで説明書きをしておけば、畳派も
フローリング派もチャンスを物に出来る
可能性があります。

これから、業者さんに工事の発注を
お願いします。

〜　ＰＲ　〜



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B401給湯器の故障

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おはようございます。

今日は、新しいカテゴリー「空室対策」を
考えていたのですが、Ｂ４０１の給湯器が
故障したので、そちらの話しをします。

昨日、管理会社さんからＢ４０１の
給湯器が故障したので、ガス供給会社さん
にも同時に、現場確認をお願いしました。
との報告（連絡）がありました。

いつも良くして頂いているガス供給会社の
Ｓさんへ連絡すると、給湯器自体がＮＧ
とのことです。
本日、新しい給湯器を設置してくれると事。

管理会社さんとガス供給会社さんの素早い
対応で大変満足しております。

自分自身が動けなくても、まわりの協力で
無事に解決出来そうです。
※新しい給湯器の交換が終わっていない
ので現在進行形の形で表現しました。

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Ｂ３０１の退去連絡

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おはようございます。

昨日、管理会社さん経由で１０月末の
退去連絡がありました。
ここのところ、入居ばかり続いていたので
残念です。

ですが、この退去予定のＢ３０１ですが
私の購入前からの入居者で、やたら安い
家賃での入居でした。
ちなみに５５，０００円前後が平均の
家賃ですが、この退去予定の入居者は
４０，０００円の家賃でした。

退去は、残念ですが、この退去で適正
家賃に戻せると言う事でプラス思考で
頑張ります。

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エアコンの配管泥棒？

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おはようございます。

Ｂ１０１の入居予定者から、管理会社
経由で連絡があったそうです。
内容は、「借りる予定の部屋のエアコン
の室内機と室外機を繋ぐ配管が無い
ようですが大丈夫ですか？入居日まで
には配管して頂けるのですか？」
との連絡です。

その旨を管理会社さんより、報告を受け
た訳ですが・・・
配管泥棒？配管なんて盗んだってどうし
ようも無いですし、では、前入居者の
嫌がらせ？
考えても仕方がないので、現地に確認
しにいきました。

真相は、何故か室内を通して外の室外
機に繋がってました。

動作確認もしましたが、ばっちり冷えま
した。

良かったです。

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ルームクリーニング

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おはようございます。

お盆休みに入りましたが書籍の執筆を始め
貧乏いや多忙です。

昨日は、入居が決ったＢ１０１のルームクリー
ニングに行ってきました。

一度、ルームクリーニングは行なっているので
比較的に短時間で終わりました。とはいえ
３ＤＫの為に大変でした。

その中で、便座にヒビが入っていたので
便座の交換もしてきました。


Before

ヒビが入っている便座の写真は皆さん
見たくは無いと思うので蓋の上からの
写真です。

交換用の便座とカバー

ちなみにＩＫＥＡで購入


After

交換作業は約１０分で終了しました。

今回の反省点は、内見（内覧）の前に
交換しとくべきでした。
多忙を理由に、先延ばしは駄目ですね。

次に活かしたいと思います。

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B101入居決定！

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おはようございます。

昨日は、シーサブログ（ブログ運営会社）の
メンテナンスの為、更新出来ませんでした。

先日、内見して頂いたＢ１０１ですが、家賃
保証会社の審査も通り、８月１８日から
借りて頂ける事になりました。

とりあえず良かったです。

この部屋はルームクリーニング等は終わって
いるのですが、１ヶ月以上空室だった為、
このお盆休み中に、清掃及び、設備の点検
を実施と、便座にヒビが入っている為に
交換作業します。

また少しずつではありますが、全棟全室の
満室（入居率１００％）も見えてきました。

この調子で頑張ります。

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Ｂ１０１入居希望！？

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おはようございます。

この週末に、内見者を管理会社のＦさん
（女性）が案内してくれて、だいぶ良かった
との連絡がありました。

内見者は４人家族で、子供さんも中学生
とだいぶ大きく、現在は２ＤＫの貸家に
住んでいるみたいですが、狭くなっての
移動（引越し）希望だそうです。

決ると良いですが・・・。

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Ｂ２０３入居希望者！？

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おはようございます。

昨日も、ほぼ？執筆活動していました。

そんな中、管理会社さんから連絡があり
Ｂ２０３に入居申込みが入ったそうです。
この時期に、嬉しい限りです。

先日、退去した、まだリフォームをしてない
部屋もあるので早急にしなくてはいけま
せん。

やらなければ、いけない事が多く大変で
すが、タスク一覧を作成して、一つ一つ
こなしていきます。

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問合せがありました。

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おはようございます。

昨日は、管理会社の営業の方から
電話がありました。

「takeさんの物件で、現在空室の部屋で
すべての部屋が、洋室ってありますか？」
と言う旨の連絡です。

残念ながら、現在空室ですべてが洋室が
ありません。
ですが、内見をして頂き、気に入って入居
を決めて頂ければ、畳からフローリングに
変更する旨を話しました。

以前に、ブログの記事に書きましたが
機会損失と費用対効果で検討する
ようにしています。

決ってくれると良いのですが・・・

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カッティングシート

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おはようございます。

昨日は、２０３号室のカッテングシートの
施工に行ってきました。
この部屋は、リフォームは、すでに済んで
いたのですが、その他の入居促進で行なう
カッティングシート他を行なっていません
でした。
土曜日も、休日出勤＆残業で忙しく
体を休みたかったですが、鞭を打って
頑張って来ました。
今までは、ホームセンターで売っている
カッティングシートを使用していたのですが
今回からは、業務用のカッティングシート
を使用しました。

２５ｍのロール巻きです。
使用した感想ですが、良いです。
ホームセンターなどで売っているシートは
通常、計り売りでなければ、２ｍぐらい
ですが、キッチンのドアの高さや幅に
よっては、切れ端が出ましたが、ロールの
場合は、自分で計って切るので無駄が少な
くてすみます。
貼りやすさも良いような気がします。


Ｂｅｆｏｒ


Ａｆｔｅｒ

写真の写りが悪いですが、白い部屋に
赤のアクセントは良いです。

「プロジェクトＡ」の物件を含めて、満室
経営を目指して頑張ります。

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給湯器から水漏れトラブル

おはようございます。

昨日、管理会社からＰＭ８：００頃携帯がなった。
嫌な予感がして出たくなかったが、でた
「昨日、入居した入居者からで給湯器から水が
漏れている」との事。
昨日、ブログにガス屋の事を書いたばかりで
なんというタイミングの良さ・・・
早々に、ガス屋へ連絡・対応をお願いする。
ＰＭ８：００を過ぎていたが、フットワークが
軽い、約３０分後には修理完了の連絡が来た。
もちろん無料対応だ。
以前、私がお願いしていたガス屋の時も同じ
ような事が起こったことがあった。
その時の対応は、
・明日にしてくれ
・修理代を請求された。
ガス会社も、これほど対応が違ってくるのである。
普段は分からないが、トラブルが起こった時に
分かるものである。
対応が悪かったガス会社も全国区の皆さんが
知っているガス会社である。

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入居確定♪

おはようございます。

先日、申込みのあった部屋の、保証会社の審査が
昨日ＯＫの返事がありました。
とりあえず、素直に良かったです。
が、同じ棟で７月に退去連絡が１部屋は入っている
為、素直に喜べません。
この部屋数になってから、なかなか満室経営に
なりません。
お金を掛けずに知恵を絞って頑張るのみです。
どんな事をしているか、するかつつみ隠さず
失敗も成功も赤裸々に語っていきます。

※最近、所得税や市県民税が高額でびっくりしてます。
良い脱税イヤ節税方法などの情報（書籍・ＤＶＤなど）
お勧めがあれば是非、紹介して下さい。
お願いします。

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退去トラブル

おはようございます。

昨日、管理会社より102退去の連絡が入った。
正直、この時期はキツイですが・・・・。
以前、退去の際にトラブルになった事があるのだが
退去予定日で約１ヶ月後の退去連絡が入ったのだが
その予定日の３日前に、延長して欲しいと言ってきた
ことがある、３月の時期でリフォーム予定を組んでいた
ので断ったが、次の入居場所の関係でどうしてもと
泣かれたので、その時は、しょうがなく承諾した。
当然、違約金（さらにの退去予告（1ヶ月）も貰って
いない。
こういう時は、法律的には、どうなんだろう？
契約は契約だからと言って、退去してもらう事は
出来るのでしょうか？
何か「退去連絡書」なるものを作成して記入して
もらった方が良いのか？模索中です。
良い情報などあれば教えて下さい。
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入居希望者

おはようございます。

昨日ＰＭ１９：３０頃、携帯がなりました。
携帯の画面を見ると、管理会社からです。
管理会社からの電話は、３割がクレーム関係
３割位が退去の関係、２割が更新関係、残り
２割位が内見や入居希望関係です。
サラリーマンの仕事が終わって、ホっとしている
時に出たくない衝動にかられながらも、
頑張って出ると、営業のＹさんからだった。
この時期だから、退去の連絡かなあと思いったが
「入居希望者がいます。部屋にエアコン付けて
もらえるます？」との事。当然、「入居が決れば
付けますよ。」と即答した。
うちのこの物件は、家賃滞納保証を付けている為
保証会社の審査が必要なのです。それなので
決れば、すぐ付けるとの回答をしました。
エアコンに関してだが、付いている部屋と付いて
いない部屋があります。
退去した部屋に、すぐに取り付けても良いのですが
以前の入居者に自分の以前使用していたエアコン
を取り付けたいとの希望者もいたことから、決して
ケチで付けていない訳では無く、上記の理由で付けて
いないだけである。客付けの業者には、希望があれば
大家で取り付ける旨は連絡してある。
あとは、決ってくれるのを祈るのみである。
ちなみに、他の部屋より多少高い家賃設定で募集を
していた部屋である。書籍や・セミナーなどのノウハウ
を使用した部屋だ。決れば、また公開していこうと思い
ます。
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物件の紹介（4）

おはようございます。
昨日もとくに、特別に不動産投資に関することが無かったので
物件の紹介をさせて頂きます。

・３ＤＫ×１２室
・駐車場は１４台分
・最寄の高速道路ＩＣまでは車で２分位
・ＲＣ４階建
（購入する前に、防水及び外壁全面塗装済み）

この物件は物件の紹介(3)で読んで頂いた方はお気づきかも
知れませんが、３DK×２０室のマンションと道路を挟んで隣接しています。

そして、法人賃貸の夜逃げが出たのもこの物件です。
夜逃げその後ですが、内容証明が届けたと５/２０に郵便物等配達証明書
としてきました。
はたして、相手方の対応が気になります。
また、ご報告します。

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