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2013年07月02日

値下げ術!?

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おはようございます。

先週末、知り合いに頼まれて家電量販店
に付き添いで行ってきました。
何故?付き添いを頼まれたかと言うと
家電の知識があると言う事、値下げ交渉
が上手いと言う理由です。わーい(嬉しい顔)

購入した物は
・国内一流メーカーPC
・国内一流メーカープリンター
・国内一流メーカーデジカメ
上記は、
すべて広告の品の数量限定品
です。
後は、ルーターです。

値下げ金額は、9,680円です!
ポイントの値下げでは無いですよ。
現金分の値下げです。

この他に、ポイントとデジカメ用の8Gの
SDカードを付けてもらいました。

ポイント@は、総額で約70,000円を
9,680円の値下げです。

ポイントAは、古い機種とかでは無く
現行の最新機種の広告の品です。

ポイントBは、家電量販店を何件も
「はしご」した訳ではありません。
1件目です。

値下げ交渉は、コツがあります。
ただ、やみくもに値下げ交渉しても駄目
です。

反響があれば、コツについて続きを
書きたいと思います。

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604539・5.14

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2013年06月26日

自主管理!

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おはようございます。

1棟物で、一番最初に購入した物件ですが
早いもので約7年が経過して、もう少しで
8年目になります。

比較的に高入居率で推移してきた、この
物件ですが、ここ最近は入居率が下が
っています。

色々な要因があると思いますが、ここで
一度、自主管理をしてみようかと思って
います。

自主管理は、区分所有のみなので、今回
が始めてのようなものです。
自宅からも、車で約30分ぐらいなので
一度チャレンジをするつもりです。

昨日、電話で管理会社さんの担当Nさん
には話をしました。

自主管理が、どれだけ時間や労力が掛か
るか分かりませんが頑張るのみですね。

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posted by take at 07:02| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月20日

自己破産!?Vol1

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おはようございます。

本日は、自分のコンサルのクライアント
さんの、SOSの記事を書きます。
知識がある方、経験された方、是非
知恵を貸して頂ければ幸いです。

さて、相談内容ですが・・・
現在、入居者さんで家賃滞納数ヶ月して
いて、自己破産の申請中もうやだ〜(悲しい顔)の入居者
から可能であれば家賃回収したい。
もし、無理なら一刻も早く退去させたい。

箇条書きで分かっている事を書きます。
・オーナーチェンジ前からの入居者
・連帯保証人無し
・家賃保障無し
・自己破産申請中

今までのアクションとしては、
管理会社さんが、問題の入居者へ訪問
すると居留守を使われ、しまいには
警察を呼ばれた。

入居者の対応は、
「現在、自己破産申請中なので、弁護士
を通してFAXで連絡が欲しい」との事。

こちら側のアクションとして、管理会社さん
から「内容証明」を出した。
現段階で、「内容証明」の内容は不明。

こちらの要望としては、上にも書きま
したが、1番は滞納家賃の回収です。
最悪は、家賃回収は諦めて、強制退去
です。

普通の場合は、ある程度の対応は分かる
のですが、1番ネックなのは「自己破産
申請中」と言う事です。
但し、あくまで申請中と言う事で自己破産
は、まだしていない。

色々と、お知恵を拝借出来ればと思って
います。
こちらの記事も、進展があればシリーズ
でお伝えしていこうと思います。

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posted by take at 07:03| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年06月06日

管理会社さんに関して

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おはようございます。

最近、色々な管理会社さんと話をさせて
頂いています。

色々と勉強にもなります。

管理会社さんによって、方針や戦略など
も大きく違っている場合が多いですね。

管理会社さんも、小さな管理会社さんも
あれば、大きな管理会社さんもあります。
これも、どちらが良いと言う事は無いと
思います。

ちなみに、自分が所有している内の
1棟は、小さな管理会社さんに管理を
お願いしていますが、現在も満室ですし
いつも高入居率です。

当然ですが、物件の競争力もありますが
管理会社さんによっても戦略が異なり
ます。

色々な管理会社さんがある事を知り
場合によっては、管理会社さんの変更や
良い戦略をされている管理会社さんの
やり方を、既存の管理会社さんに提案
してみるのも良いと思います。

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posted by take at 07:21| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年05月27日

各種税金

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おはようございます。

この時期は、嫌な時期ですよね・・・
何が嫌だって、納税の時期もうやだ〜(悲しい顔)

固定資産税・自動車納税・その他
もろもろ

一括納税、分割の納税等悩むところ
です。

国民の義務なので、当然ですが
きちんと納税します。


ですが、税金の安い国への海外移住も
憧れますね。ぴかぴか(新しい)

最近では、一部上場企業の会長など
色々な方も海外移住しています。

日本の場合だと、常に税金との戦い
です!
脱税は駄目ですが、節税を考える訳です。

ちなみに、アマゾンで「節税」と言う
キーワードで検索をすると1,400以上
ありました。がく〜(落胆した顔)

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2013年05月24日

コンサル

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おはようございます。

昨日は、クライアントさんのコンサルを
してきました。
予定は、19時から20時ぐらいで長くなって
も20時30分ぐらいの予定でしたが、
終わってみると、なんと21時30分過ぎ
でした。がく〜(落胆した顔)

クライアントさんは、今年オーバーローン
にて1棟物を購入した訳ですが、その運営
や、今後についての戦略などのコンサル
と、空室についてのアドバイス等をして
きました。

また、セルフリフォーム等に関しても
色々とチャレンジしています。

今は、融資(銀行ローン)も厳しいと情報が
ありますが、それでも今現在でも
フルローンやオーバーローンで物件を購入
している人もいます。

このコンサルをさせて頂いている
クライアントさんも、普通の方です。
決して、資産家の方でもありません。

やり方しだいです。

出来ない理由を考える前に、どの様に
したら出来るのかを考えてみれば
案外上手くいくのではないでしょうか?

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2013年05月16日

車検から考える?

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おはようございます。

自動車の車検をしてきました。
車は、シボレーエクスプレスです。
多分、知らない方が多いので無いと思い
ます。

山梨から、東京まで出掛けても同じ
車種(エクスプレス)と、遭遇しない事も
多々です。

イメージとしては、アストロを一回り大きく
した感じです。

この車を、車検に出した訳ですが
黄色い看板の立会い車検のお店に
依頼したのですが、立会いで車検は
出来ません。

車が大きいために、預けての車検でした。

とくに悪い所も無く、無事に車検は終了
しました。

まあ、普通はこれで終わりなんですが
ちょっと考えてみて下さい

車検って普通は
・認定車検工場
・ディラー
・修理工場
などに依頼するのが普通ですが、他に
方法は無いのでしょうか?

例えばですが、自分で陸運局に持込ん
で車検を取る方法もあります。

他にも違う見方をすると、同じ車種でも
1ナンバーがあったり、3ナンバーが
あったりします。(トヨタのランクルなど)

その違いなど調べる事で得をするような
事も結構あります。

当然ですが、費用対効果が一番重要
ですが・・・。

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2013年05月14日

新しい事にチャレンジ!

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おはようございます。

「ブログ」とか「メルマガ」など長期に
休ましてもらっている時に、色々と考え
ました。

読者さんにとっての最高のサービスとは
何か?
読者さんは、何を知りたいのか?

このへんもふまえて、新しい事に
チャレンジします。

現状は、何をするのかは、まだ発表しま
せんが、近いうちに発表(報告)します。

5月中旬になり、今年も残り半年ちょい
です。年初に立てた目標をP・D・C・Aで
見直して、目標を達成出来るように
お互いにがんばりましょう!

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2013年03月22日

引き出し(情報)量が大事

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おはようございます。

今日は、大事な話をします。

表題ですが、まあ簡単に言うと
情報が大事
と言う事です。

そんなの当たり前体操じゃん
なんて言わないで下さい。(汗)

引き出しが多いと言う事は選択肢が
沢山出来ると言う事です。

これは、リフォームなどにも言える事
です。
例えば、クロスですが
普通のクロスと、アクセントクロス
ですがm(メートル)単価で言うと
だいたい200円前後の違いです。

アクセントクロスの場合、壁1面ぐらい
なので10uぐらいですかね?
そうすると、普通のクロスで全面
やる場合と、1面だけアクセントクロス
で施工する場合で、2000円ぐらいしか
変わらないのです。

他の例えだと、トイレなどの照明が
あります。

選択肢として
・普通の裸電球
・LED電球
・人感センサー付電球
・オシャレな電球
・イオン発生器付電球
など、まだまだあります。

上記の場合などPOPなどでキャチコピー
を付けて物件アピールも可能です。

・普通の裸電球
(コピー無し)
・LED電球(
節電・環境に優しい)
・人感センサー付電球
(消し忘れ無し)
・オシャレな電球
(オシャレ)
・イオン発生器付電球
(匂い消臭)

引き出し(情報)を多く持つ事で選択肢も
広がり、有利になります。

コレは色々なすべての事に共通します。
オークションでも、不動産投資でも
ネットビジネスでも、リアルビジネスでも

それなので、自分はセミナーに参加したり
色々な勉強会などにも参加したりして
情報を得ているのです。

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2013年03月19日

山梨大家の会(仮称)

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おはようございます。

山梨大家の会(仮称)ですが、
現在10名弱の方がいます。

ですが、定期的な活動は行っていません。
そこで、4月から本格的な活動を行って
いこうと思います。


具体的には、
・定例会(飲み会?)2ヶ月に1回ぐらい
・勉強会(メンバーが講師をしたり外部
      講師をお願いしたり)
・メンバー専用HPを開設して情報共有
・その他
※情報共有が味噌です。
 入居付けに強い管理会社さんの情報
 だったり、安くリフォームをしてくれる
 業者さんの情報だったり・・・


参加資格は特にありません。
大家さんでも、大家を目指している方でも
男性でも女性でもOKです。
年齢も問いません。10歳でも80歳でも・・
山梨在住じゃなくてもOKです。


但し、絶対条件として
本名と連絡先(携帯可)は、事務局には
開示してもらいます。
定例会や普段の活動は、ニックネーム
でも問題ありません。

会の属性を守るためにお願いします。


そして、今まで何故?定期的な活動が
出来なかった?振り返ってみると、自分
1人で行っていたからです。

そこで、事務局として1〜2名募集します。
非営利団体なので、報酬はありませんが
自分と色々と打合せをする機会が多く
なると思うので、色々な事が学べると
思います。

手前味噌になりますが、
・不動産投資
・ネットビジネス
・オークション
・雑誌や書籍などのノウハウ
などは得意分野です。

事務局の方も資格はありません。
個人的には女性が良い黒ハートですが、
男性でもOKです。失恋(笑)

山梨大家の会(仮称)の入会希望の方
あるいは、事務局として手伝ってくれる
方は、
take410083@yahoo.co.jp
まで、気軽に連絡下さい。

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posted by take at 07:23| Comment(3) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2013年03月18日

法的手段

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おはようございます。

以前にシリーズ化で記事にしていました
「リフォーム代金が払えない!?」
シリーズですが、その後も、勤め先の
会社から継続して支払われてもらって
ます。

だいぶ支払ってもらいました。
このまま、何事も無く支払いが終わる
と思います。


上記は、「内容証明」から「支払い督促」
まで、すべて独学で行ってみました。
金額も大きかったのと、後学の為に
行ってみました。


自分で行う事で、だいぶ勉強もして知識
も増えました。


また、「法的手段」をするかもしれません。
昨年に退去した入居者なのですが、現状
回復費と家賃の一部が支払われてい
ません。


管理会社から、何度も「督促」をかけて
もらっていますが、駄目です。


また、前回同様に「内容証明」を送って
相手の出方をみて、どのようにするか
考えます。


また、新しいシリーズでリアルタイムに
記事にしていきたいと思います。

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424794・6.17
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2013年03月15日

オークションにも時期がある!?

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おはようございます。

また、オークション系のご質問がきました
ので、こちらで回答させて頂きます。

質問内容は
「オークションをやりたいのですが、いつ
始めたら良いでしょうか?」
なる、質問です。

「オークションをいつ始めるか?」

「今でしょう!」

何かCMみたいですが・・・(汗)


別にふざけてる訳では無いのですが
今日の表題では、ありませんが
オークションの売買でも、売る場合も
買う(仕入れる)場合も時期があります。

同じものを売る場合でも、夏と冬では
売買価格が変わってきます。

これは、自分の感覚で言っている訳では
ありません。

実際に、同じ物を季節ごとに売って統計
を自分で取ったり、オークファンを使用
して統計を取ったりしているので間違い
ありません。

分かり易い例で言うと、スキー用品が
分かり易いですよね。
これは直感でも分かりますよね。

当然ですが、今の時期はスキー・スノボ
用品は安くなります。
誰でも分かりますが、シーズンオフになる
からです。

そして秋頃後ぐらいから、また高く売れま
すよね。

これは、分かり易い例えですが、色々な
物にも時期があります。
上記の例えは、納得出来るのですが
一年中季節なんか関係無いような物でも
季節と言うか、時期によって価格差が
あるような物もあります。
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2013年03月08日

チャンスのつかみ方!

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おはようございます。


昨日の商品券ですが、直ぐに各店舗
売り切れたみたいですね。

ちなみに開店が9時30分で10時前に
なくなっている店舗もありました。

結局、うちは3セット購入しました。
30,000円分です。
商品券で36,000円分です。
結構大きいですよね。

まあ、36,000円分だと今年中には
無くなる金額です。



さて、本題ですが、本日はチャンスに
ついてです。

チャンスが平等に、みんなにあったと
しても、チャンスを掴む準備をしていな
いと、掴む事が出来ません。

その為に、日々 勉強をしたりお金を
貯めたり「準備」が必要になってくるの
です。

不動産投資に例えると、オーバーローン
のような例外もありますが、通常ですと
頭金が必要になります。

いくら良い物件があっても、頭金が無い
足りないから購入出来ない事はあります。

そこで、頭金の準備が必要になるのです。

目の前に、チャンスが飛んで来ても
準備不足でチャンスを掴めない事もある
のです。

日々、色々な事を想定して準備を
しときましょう!

チャンスが飛んで来ている時に準備を
しても、その間にチャンスは遠くに行って
しまっているか、隣の人に取られている
かもしれません。

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2013年03月01日

時間節約術2

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おはようございます。

賃貸経営(不動産投資)関係ですが、特に
動きが無いのと、ご質問を頂いたので
こちらで回答させて頂きます。

先日、
時間節約術1の記事を書きましたが
他にも、色々と紹介してほしいとの要望が
ありましたので、シリーズ化してご紹介
させて頂こうと思います。

本日は、実例にもとづいた事例と言うか
考え方をお話させて頂きます。

自分が住んでいる山梨には、三井住友
銀行さんは甲府支店のみです。
ATMも甲府支店と、記憶が定かでは
ありませんが、富士吉田にATMがある
のみだったと思います。

ちなみに、甲府支店(ATM)までは、車で
片道約30分掛かります。富士吉田(ATM)
は片道約1時間です。

もちろん平日の9時から18時ぐらいまでは
手数料は掛かりません。
ですが、他銀行でもお金をおろしたりする
事は出来ます。

例えば、他銀行のATMをおろすと、210円
から315円ぐらいの手数料が掛かります。

基本的な考えとすれば、その時に手数料が
もったいないけど、他銀行でお金をおろす。
と言う事です。

近い方のATMでも、往復で約1時間と
ガソリン代も掛かる訳です。今の金利だと
210円の利子がつくのは大変ですが
その移動時間+ガソリン代を210円の
手数料で買うと言う考え方です。

普通、最寄の他銀行のATMは通勤の
道のりには、多分あるでしょう。

もっと便利で、手数料も安い所もあります。

そこは、






セブン銀行です。

1回のおろす限度額は、20万円ぐらい
ですが、手数料も105円です。

セブン銀行は、セブンイレブンの中にある
ATMです。

ほとんど地域にありますよね。

1時間とガソリン代をセブン銀行で105円
の手数料で利用出来るのです。


基本的な考えとすれば、高速道路や
電車の特急も同じ考えです。

次回以降は、お金も掛からないような
PCの時間節約術などもお伝えします。

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415030・6.9

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2013年02月20日

瑕疵担保

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おはようございます。

先日、コンサルのクライアントさんから
相談がありました。

内容は、所有物件にて建物に軽い
トラブルがあり、どうしたら良いでしょうか?
と内容です。

簡単に概要をまとめると
・中古物件で購入してから1年以内
・概算の見積もり費用は10万円以内
・設備的な問題では無く、建物自体の問題
・契約書には「瑕疵担保条項」がある。

自分のアドバイスは、入居者さんが
困っている可能性があるので、とりあえず
早急に対策工事を実施すること。

「瑕疵」の可能性が高いので、売買の仲介
業者さんに「瑕疵担保」の相談をする様に
勧めました。

今後の展開は、どうなるのでしょうか?

ちなみに、国語辞書の大辞泉によると
「瑕疵担保責任とは」
売買などの有償契約で、その目的物に
通常の注意では発見できない欠陥が
ある場合に、売り主などが負うべき
賠償責任。
とあります。

自分の見解からいくと、間違いなく「瑕疵」
です。
さて、不動産会社さん売主さんは、どんな
対応をとってくるでしょうか?

契約には「瑕疵担保免責」の場合もある
ので気を付けましょう。

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585287・6.10
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2013年02月12日

今年の行動指針を決めるような週末

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おはようございます。

しばらく、ブログが更新出来ない日が
続いてしまいました。

3連休いかがお過ごしだったでしょうか?

自分は、不動産管理会社の方と、お打ち
合わせをさせて頂いたたり、東京へ
セミナーに出掛けたりと、忙しい週末
でした。

ですが大変、有意義な週末でもありました。
今年の目標も決めていましたが、
それも含めて、行動指針が変わるぐらい
色々とありました。

人との「出会い」が一番大きいのかも
しれませんね。

今回の出会いで、改めて思った4つの事
があります。「ブログ」や「メルマガ」でも
書いた事もある項目もありますが・・・

1.「もちは餅屋」

2.「プロとアマの違い」

3.「最短でゴール(目標達成)したいの
  なら成功者から学ぶ」

4.「使用する道具(ツール)も重要」

ですね。

この記事への反応が多ければ、もっと
詳細について記事にしていこうと
思います。

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2013年02月01日

顧問税理士さんとの打ち合わせ

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おはようございます。

確定申告の時期になってきましたね。
準備はOKですか?

自分でやられる方、あるいは会計
事務所に任せる方、色々だと思います。

不動産投資(会社経営)する方は、
ある程度、税金など知識も必要です。
それなので、自分自身もセミナーを始め
税務についても、ある程度勉強して
います。

自分は、顧問税理士さんに
自分の意見や考え(勉強した知識の中で)
をお伝えして、顧問税理士の先生に
アドバイスをして頂いております。

「もちは餅屋」では、ありませんが
トータル的に見ると、その方が得だと
自分は思います。



昨日、自分のコンサルのクライアントさん
が、無事に「オーバーローン」の決済が
終了しました。わーい(嬉しい顔)
過去の記事↓ ↓
1月31日オーバーローン決済

このクライアントさんの、ゴール(目標)は
まだ達成していません。
高入居率を維持しながら、2棟目・3棟目
に・・・。

当然ですが、駄目な場合もありますが
知識と情報があれば、成功確立は高く
なります。

普通の場合は、この時期に
・フルローン
・オーバーローン
・マイホームの残債がある
・年収が高くない
・俺なんか・・・

などなど
駄目な理由や、出来ない理由をいっぱい
考えます。

ですが、成功する人は
出来ない理由を考える前に、
出来る方法を考えます。

今年も残り11ヶ月です。(笑)
プラス思考で頑張っていきましょう!

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406182・7.14.+0.9(19.9)
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2013年01月29日

1月31日オーバーローン決済

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おはようございます。

自分のコンサルの、クライアントさんが
1月31日に、フルローンでは無く、
オーバーローンにて決済です。わーい(嬉しい顔)

コンサルをさせて頂いて、約1年ですが
良かったです。

数年前でしたら、都市銀行などで
フルローンとか、オーバーローンなんて
話はよく聞きましたが、最近は都市銀行
を始め、地方の金融機関もフルローン
すら聞きませんし、難しくなってきています。

どうせ属性が良いんだろ。なんて声が
聞こえてきそうですが、決してそういう訳
でもありません。

どちらかと言うと融資を通すには厳しい
条件の方です。

個人情報もあるので、詳細は割愛しますが
・普通のサラリーマン(奥さんは専業主婦)
・お子さん3人(まだ小さいです)
・住宅のローン残債あり

どうでしょう?
年収1,000万なんて方ではありません。
資産が沢山ある訳でもありません。

やり方さえ間違えなければ、フルローンや
オーバーローンも可能なのです。

誤解されるのが嫌なので、あえて書きま
すが、「フルローン」「オーバーローン」が
凄いとか、良いと言っている訳では
ありません。

むしろしなくてフルローンやオーバー
ローンを使用せずに購入出来るならば
もちろん、頭金を入れる購入の仕方を
勧めます。

クライアントさんにも、そのへんは
きちんと説明しています。ちゃんと知識
があってでは良いですが、知識も無く
金融機関がフルローンやオーバーローン
で貸してくれたから。・・・
怖いですねがく〜(落胆した顔)

購入が、ゴールではありません。
むしろ購入してからの方が長いのです。

なんにしても、良かったです!

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2013年01月28日

コンサルティング2

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おはようございます。

土曜日にコンサルをさせて頂きました。
片道数時間を掛け、わざわざ山梨まで
来て頂きました。

不動産投資のメリットやデメリット、
オークションや、ネットビジネスなど概要や
リスク・リターンなど話をしました。

概要を理解されていました。
今後、自分のクライアントさんになって
頂けるか、頂けないかは分かりませんが
今回お会いして、話した事に対して
「良かったです。」の言葉を頂いたので
嬉しいです。

書籍やセミナーなどでは、分からない事が
沢山あります。
不動産投資は、失敗が許されません。

不動産会社さんは、やはり良い事ばかり
を言ってきます。第三者の中立な立場の
方の意見は重要です。

「愚者は経験に学び、賢者は歴史に学ぶ」

では、ありませんが、最終的にお金や時間
も得をすると思います。

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2013年01月24日

電化製品の値下げ合戦の実験2

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おはようございます。

昨日の続きになります。
電化製品の値下げ合戦の実験

本題に入る前に説明しときますが、
本来、値段があまり変わらないなら
1,000円〜2,000円ぐらいの値段の
差なら、このような実験のような事は
しません。

時間などが無駄になるからです。
今回の場合は、店舗間の移動時間は
車で、5分〜10分ぐらいの時間です。

今回は、実験と遊び心で行いました。

昨日の値段ですが
表示価格で1番高い価格が
「53,800円」但し、価格は店員に相談
して下さい。の但し書きが有り

次に安かったのが、展示品の
「36,800円」です。但し展示品なので
パスです。

一番安かったのが「32,000円」です。


結果は・・・




27,000円
で、ポイント無しです。わーい(嬉しい顔)

まずまずでしょう!

一番安い価格の32,000円からも
5,000円OFFです。

この位、安くなるなら1時間ぐらい
時間を掛けても良いかもしれませんね。

ちなみに、ヤフオクで新品の同商品の
値段は、30,000円の送料別です。

逆に言うと、家電量販店で購入して
ヤフオクで30,000円で売れるとすると
それだけで3,000円儲かってしまいます。

但し、商品によって値引率も違ってきま
すし、色々とコツがあるのです。

むやみに、値下げ交渉しても
ここまでは下がらないと思います。

反応が良ければ、この手の話の続編
コツの部分を「メルマガ」か「ブログ」で
書きたいと思います。

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