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2012年06月08日

計画(戦略)が大事!

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おはようございます。

不動産投資や、副業、その他のコンサル
をさせて頂いていて、皆さんに共通して
言っている事があります。

それは、本日の表題でもある
計画(戦略)が大事
と言う事です。

不動産投資を例にとると、同じ物件を
購入しても、成功する人と失敗する人
が出る場合があると言う事です。

詳細は、割愛しますが・・・

また、ブログやメルマガでも同様の
事が言えます。

ブログやメルマガを趣味などやる
場合なら適当で良いと思いますが
意味を持ってやる場合があります。

例えば
・自分自身のブランディング
・副業としてお金を稼ぐ
などです。

その場合、適当にやっても上手くいかない
場合が、ほとんどです。ブログやメルマガ
で「副業でお金を稼ぐ」を考えた場合、どの
ような手段があるかを考えます。

ブログやメルマガの場合、アフィリエイト
とか、広告収入などがあります。

その次に、どのようにすれば、広告収入や
アフィリエイト収入が入るかを考えます。

そうすると、ブログの場合だと訪問者が
多くないといけません。メルマガだと読者
数が多くなければ・・・

と続きます。

不動産投資でも、副業でも始める前に
ある程度のことは分かります。
そこを、もっと調べて、計画(戦略)を
練る事で成功確立が上がり、リスクが
少なくなるのです。

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367774・2.24
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2012年05月27日

ツーリングと不動産投資!?

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おはようございます。
昨日は、自分の趣味の一つである
ツーリングに行ってきました。

仲間4人でのツーリングで、全員リッター
バイク(1000cc以上大型バイク)です。

予定を当然立てる訳ですが、日帰りで
走行距離約800kmのコースでした。

具体的には、
山梨(甲府)→清里→軽井沢→志賀高原
→マダラオ高原→戸隠高原→豊科→
ビーナスライン→山梨のコースです。

高速道路など使用すれば、あっと言う間
ですが、峠をわざとコースに入れている
ので走行距離は多くなります。

結局は、時間や天候や疲労なども考慮
して戸隠高原→山梨で総走行距離
約500kmぐらいでした。

タイトルに「ツーリングと不動産投資」と
した訳ですが、不動産投資でも購入する
前、購入した後(運営中)に、さまざまな
予定外の事が起こる可能性があります。

予定(計画)を重視するのでは無く、
その都度、柔軟な対応も必要になって
きます。

不動産投資でもリスク管理が色々と
ありますが、バイク乗りにも色々と
リスクを減らすような物があります。

当然、保険もそうですが、ライダー
ジャッケトも脊髄を守るプロテクーが
入っている物があったりします。

ちなみに自分のライダージャケット
は、脊髄を守るプロテクターが入って
いるのですが、その他にエアーバック
が搭載されています。(笑)

バイクから、転倒などで離れた場合
瞬間にジャケットに入っているエアー
バックが膨らんで、首やその他の
ダメージを軽減してくれる物です。

幸い転倒した事が無いので、エアー
バックの実力はわかりませんが・・・

その他にも、ジャケットの色は黄色に
して夜中に転倒した場合にも後続車
に目立つようにして、引かれない
ようにしたり・・・

計画(予定)やリスク管理など共通して
いる事も多いかもしれませんね。

仕事(不動産投資・副業を含)だけでは
無く、趣味や遊びも大切です。

また今日から頑張ります!

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337780・2.18

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2012年05月20日

自動販売機ネタ

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おはようございます。


金曜日、フットサルの練習試合に行って
きました。
数得点しましたが、昨日から体が筋肉痛
です。ふらふらもうやだ〜(悲しい顔)

正直なところ、フットサル(サッカー)技術
では、そんなに劣っていないと思いますが
体力が若い子には完全に負けてしまい
ます。

少しずつ、運動をして体力を付けてい
こうと思います。

さて、本題ですが自主運営(管理)している
自動販売機ですが、そこそこの売上げが
あります。

業務の効率化の意味で、「オール100円」
で販売していました。
どうして効率化だと思ったかと言うと単に
すべて100円だと、お客さんが
「100円硬貨」「500円玉」「1000円札」が
多いと思ったからです。

ですが、当然ですが「10円硬貨」
「50円硬貨」を使用する、お客さんも当然
います。

そこで、次に入れ替えを行う予定の「500ml
ペットボトル」を、120円で販売してみようか
と思います。

また、安く仕入れが出来る商品に関しては
100円以下での販売もテスト的に行って
マーケティングを行ってみます。

また、報告したいと思います。

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2012年05月11日

無料!お勧め情報

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おはようございます。


本日は、不動産投資に関する無料
情報です。
不動産投資をされている方、または不動産
投資に興味がある方は、是非、登録する
事をお勧めします。

もちろん、自分も登録しました。

 ◆◆無料お勧め情報◆◆

最近、「不況だ、不況だ」という声をよく聞
きます。

あなたも聞いたことがありませんか?

やれ、国が破綻するだとか、税金が高騰する
だとか、 日本はすでに終わった国のように話
している人を 見たことがありませんか?

そんな一般市民の不況トークを聞き流し
現代のジャパニーズドリームをつかんだ
懐が潤いまくっている『無敵』状態の
あるオジさんの存在を最近知りました。

しかも自己資金を「1円たりとも」使わず、
わずか3年で3億円のビルを手に入れた
という かなり破天荒な中年のオジさんです。

わずか3年で3億円のビルオーナーと
聞くと…

「どうせ先祖代々、お金持ちの家系なん
でしょう…」

と思われるかもしれませんが、それは全
く違います。

このオジさんもビルオーナーになるまで
は 単なる『
ガソリンスタンドの店員』でした。

ガソリンを入れに来たお客さんを発見する
と こっそり背後から足音を立てずに近寄っ
て行き…

「会員カード作りませんか?」

と声をかけるものの、ウザがられていただ
けの どこにでもいる
ガソリンスタンドの
オジさんです。

しかし、それから3年後には
「頭金なし」、「自己資金なし」で、
3億円のビルオーナーに成り上がりました。

まさしく現代のジャパニーズドリームです。

よく考えてみてください…どこにでもいる
会社員 それも普通のサラリーマン「以下」
のオジさんが わずか3年で3億円のビルを
手に入れる。

これがどれだけ異常な結果なのか
あなたがサラリーマンならわかるはずです。

その彼が「たった3年でビルオーナー」
になった 最大の秘密を期間限定で公開
しているようなので 今すぐ覗いて見て
ください。
http://2od.biz/9chkmtuK


しかも「500億円」を貸したことのある
男との 都内某所での密談も閲覧する
ことができます。

『不動産で家賃収入』を夢見たことがある
サラリーマンなら、かなり興奮するはずです。

無料公開の募集が締め切られる前に
今すぐに以下をクリックして確認して下さい。
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今回の、無料情報の「小川武男さん」
「中村武司さん」は不動産投資を勉強して
いる方なら、ほとんどの方が知っている
と言う著名な方々です。

この二人の「新時代の不動産投資術」が
無料で聞けるので是非、登録する事を
お勧めします。
無料なので、リスクはありません。
期間限定です。お早目に・・・

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2012年05月03日

営業さんと打合せ

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おはようございます。

GW(ゴールデンウィーク)いかがお過ごし
ですか?
9連休の方も多いのではないでしょうか。
ちなみに自分は、なか2日間は出社でした。

移動期にあまり決まらなかったのですが、
ここにきて、数室入居申込みがあったり
入居が決まったりしました。

当然、色々な要因があると思われますが
営業さんの力も大きいものがあると思い
ます。

結構長い時間、営業さんと本音トークを
させていただきました。
いろんな会社さんの営業さんと話をさせて
もらいますが、会社によって方針が全然
違います。

また営業さんによっても考え方が違います。
どちらが良い悪いでは無く、その会社・会社
の特徴や、個人の考えを把握して付き合っ
ていくのが1番良いのかもしれませんね。


自分は、以前に紹介した記事
格安で旅行に行く方法!

 ↑ で、お得に温泉に行く予定です。
ちなみに1人一泊二食で約10,000円の宿
を直前割引で約5,000円で泊まる予定です。

安かろう悪かろうでは困りますが、口コミ
評価があるので安心です。

またレポートしたいと思います。

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2012年04月02日

自動販売機

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おはようございます。

今日は、自動販売機に関して記事を
書こうと思います。

現在、自分は所有物件に、4台の自動
販売機を設置しています。

普通は、業者さんと契約をします。
その場合、自分が知っている限りでは

1.1本売れたら25%支払われる。(電気
  代は大家持ち)
2.1本売れたら決まった金額が支払わ
  れる。(350ml缶なら20円、500ml缶
  やペットボトルなら30円など。電気代
  は大家さん持ち)
3.上記の1.2の場合で単価率は下がる
  けれども電気代は業者持ち)
などです。

自分が導入している、自動販売機3台で
季節によって変わりますが、だいたい月に
500本から700本ぐらい売れます。
売上げにして60,000円ぐらいから、
80,000円ぐらいですかね。

売上げが上記であって、自分に支払われ
るのは、もっと少ないです。
月に、10,000円から20,000円前後
ぐらいです。

何かおかしいですよね。
自分が所有している物件に、4台の自動
販売機を設置していると書いてあるのに
売上げ本数とか売上げは、3台で説明
しています。

どうしてでしょう?

答えは、設置数4台の内、3台は業者さん
に管理運営を任せてあります。
残りの1台は、自分で自動販売機本体を
購入して自主運営しているからです。

自動販売機を業者さん経由で、設置して
いる大家さんは多いと思いますが、自分で
自動販売機を購入して自主運営している
大家さんは珍しいのではないでしょうか?

機会があれば、自主管理している自動
販売機に関して記事を書きたいと思い
ます。

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414124・2.14
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2012年03月30日

利回り20%物件 手取りいくら?

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質問を頂いたので、こちらで回答させて
頂きます。

質問は記事タイトル通りなのですが、
「3000万円の物件で利回り20%ぐらいの
物件で、手取りがどのくらい残りますか?」
なる質問です。

まず、この情報では回答出来ないですね。

情報が無さ過ぎです。

例えば、
現金で一括購入するのか?
ローンを組むのか?
頭金はいくらか?
ローン期間は?15年なのか30年なのか?

建物の構造体は?
減価償却は考慮しないのか?
租税は考慮しなくて良いのか?

上記の情報内容で、だいぶ変わってきます。

不動産投資は、高額取引です。
失敗すると、取り返しがきかない場合も
あります。

よく理解(勉強)される事をお勧めします。

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2012年03月24日

物件探し

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最近、紹介して頂く以外に、また物件を
探しています。
これは、コンサルをさせて頂いている方
に紹介出来る物件が無いかを見る為です。

これが結構難しいです。
何故なら、自分が良いと思う物件と、
コンサルさせて頂いているクライアントさん
が探している物件がイコールでは無いから
です。

当然ですが、戦略も違います。

逆に面白いところでもあります。
1つの物件Aがあったとします。
利回りは20%とします。

この物件の現所有者B
自分C
クライアントさんD

上記の、B・C・Dの3人で立場も戦略も
違います。

例えば、Bさんは、建築時に高い金利で
融資を受けていれば、現在の売値と
想定家賃では、利回り20%かもしれま
せんが、Bさん8%の利回りしか無い
場合も考えられます。

CとかDの立場の場合、利回りは20%
ですが、築年数や構造体などによっても
融資期間や、減価償却、あるいは資産
価値も違ってきます。

上記のような事により、誰にでも絶対に
良い物件が違ってくるのです。

そこが面白いところでもあるんですが・・・

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2012年03月22日

移動期の動向

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いろいろな管理会社の方と、お話をして
いて共通されて言われるのが、ここ数年
に比べて動きが鈍いそうです。

また、傾向としては新築物件や場所より
まずは値段ありきみたいですね。

住む方の世帯人数があるので、間取りや
部屋数は妥協出来ないみたいですが
エリアなどは妥協している場合もある
みたいですね。

この背景には、世の中の景気不透明感が
大きいのでしょう?
賃貸の場合だと、だいたい手取り給料の
MAXで1/3〜1/4ぐらいだそうです。

例えば、手取り20万の給料だと、家賃は
5万円ぐらいと言う事です。
地域や物価などもあるので、一概には
言えませんが参考にはなると思います。

ご自分のお持ちの賃貸住宅の家賃から
どの位の層が、ターゲットか逆算出来ま
す。

設備なども良いに越した事はありませんが
それで家賃が高くなるよりは、設備を良く
しないで家賃が安い場合の方が、喜ばれる
場合もあります。

色々と、マーケティングをして試してみて
下さい。

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2012年03月21日

リフォーム代金が払えない!?Vol4

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過去の記事を読んでいない方は下記を
参照して下さい。
リフォーム代金が払えない!?
リフォーム代金が払えない!?Vol2
リフォーム代金が払えない!?Vol3

今は、凄い便利になりましたね。
自宅に居ながら、書留などの郵便が
現在どのような状態か、インターネットで
リアルタイムで分かります。

しかも、どのような履歴かも分かります。
例えば、3月〇日お届け先不在の為に
保管など、結構詳細に分かります。
しかも、もっと凄いのは、何時何分に
届けたかも分かるんです。

それで、本題ですが
18日 お届け先不在の為保管
19日11時24分お届け先にお届け済み
です。

受け取り拒否など、ちょっと心配しましたが
きちんと受け取ったようです。
これでいくと、話合いのタイムリミットは
3月26日です。
支払いのタイムリミットは、4月2日です。

さて相手が、どんな行動に出るのか楽しみ
です。

状況をみながら、支払いのタイムリミット
が過ぎたら、次の法的処置を実行したい
と思います。

また進展があれば報告します。

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403468・2.19
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2012年03月19日

リフォーム代金が払えない!?Vol3

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過去の記事を読んでいない方は下記を
参照して下さい。
リフォーム代金が払えない!?
リフォーム代金が払えない!?Vol2

先週の金曜日に、内容証明を出しました。

概略の内容はリフォーム代金がの支払い
が滞っているのでリフォーム代金を至急
支払いなさいと言う内容と、期限までに
支払わない場合は、法的処置を講ずる
旨です。

今回の内容証明のポイントは、
@自分も、話合いの場を持つ用意がある
 と言う事です。
A内容証明が到達後、1週間以内に連絡
 を待っている。
B2週間以内にリフォーム代金の支払い
 をしなさい。
以上の3つです。

もっと簡単に説明すると、内容証明が到達
後、話合いをする気があれば、1週間以内
に連絡を下さいと言う事。話合いをしない
場合は、2週間以内にリフォーム代金を
支払いなさいと言う事。
両方とも連絡が無く守られなければ、法的
処置を講ずると言う事。

進展があれば報告します。

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353469・2.20

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2012年03月16日

家賃滞納者

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おはようございます。

自分は、現在4棟と区分1で53世帯の
大家として頑張っています。
これだけの戸数になってくると、家賃が
遅れたりする方も、たまにいます。

自分が、オーナーになってからは、極力
家賃保証会社を使うようにしていますが
自分がオーナーになる以前からの入居者
さんは加入しておりません。

1戸ぐらいでは、たいした事ありませんが
2戸・3戸となると金額も大きくなり、また
返済も難しくなってきます。

管理会社さんの、家賃集金(経理)の方
が昨年に辞められ、新しい担当(Iさん)
になりました。

昨日は、そのIさんと電話で打ち合わせを
して自分の家賃滞納に関する考え方を
お話させて頂きました。

自分1人では出来ない事も多いです。
それは時間的な事もあります。
能力的・技術的な事もあります。

賃貸経営を効率的に経営していくには
周りの協力が大事になっていきます。

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433476・2.20
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2012年03月14日

リスキーな物件 結果!!2

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おはようございます。

昨日の続きです。
何故?自分が3番手だったか?
不動産会社さんからは、1番手に連絡を
もらいました。

行動も比較的早く、直ぐに見に行きました。
買い付けは遅かったですが、購入意思は
直ぐに出しました。


それは、不動産屋を通さずに、売主さんが
直接に仲間に打診をしていたからです。

まあ、そっちで決まらないと思っていたので
不動産屋さんにも声を掛けたのでした。

色々とシュミレーションをして、自分では
いけると判断したのですが、それでも
リスクは高いと判断しました。

この物件は、比較的に自分が通る道路
沿いなので、今後は注目して、この物件
の経過を見ていきたいと思います。

何か変化があれば、また記事にしたいと
思います。

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433480・2.20
posted by take at 07:17| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月13日

リスキーな物件 結果!!

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おはようございます。

リスキーな物件ですが、結果が出ました!






結局、1番手の方で決まってしまいました。
少し残念です。
ですが、リスクが大きかったので、正直
買い付け入れるのも迷いました。

本気で購入する気であれば、1番手、
2番手をも追い抜けたと思いますが・・・

全容をお話します。

・場所:山梨県甲府駅から徒歩10分
・鉄骨造り
・築34年
・駐車場無し
・全19室
・間取り 1DKと2DKと店舗2店
・現状利回り 40%

価格は、土地値+α 
固定資産評価だと、評価額の半分以下の
売値。

この物件も、未公開物件でレインズや自社
のホームページにも掲載される前に決まっ
てしまいました。

この物件は、不動産屋さんから直接に
連絡が来ました。
では何故?自分が買い付け3番手だった
のでしょう?

長くなりましたので、続きは明日へ

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433482・2.20
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2012年03月12日

リフォーム代金が払えない!?Vol2

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先日、管理会社さんの担当さん電話にて
打ち合わせを行い、請求額を含めて
色々と決定しました。

この元の入居者は、もともと家族で自分
所有のアパートの2LDKに入居していま
した。詳細な理由は分かりませんが、
退去のちょっと前に、離婚して奥さんと
子供2人は出ていったようです。

そして現在は、当然ですがアパートは
退去して、新しい勤め先の会社の寮に
いるそうです。

それなので、勤め先と、現住所は把握
しています。

自分としては、誠意ある態度及び行動を
して頂ければ、大事にはしたくないの
ですが、相手が誠意の無い態度、行動
なので法的手段に入ります。

自分も、滞納や夜逃げなど沢山経験して
いるので、すべて自分で処理を進めて
いこうと思います。

また随時、報告していこうと思います。

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413484・2.21
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2012年03月09日

やる事いっぱい!

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おはようございます。

先日、確定申告の準備が終わったばかり
ですが、やる事がいっぱいです。

@賃貸系関係

A副業系

B法人関係

大きく分けると、上記の3項目になるの
ですが、各項目を細分化すると結構な
ボリュームになります。

細分化した各項目に期限を付けて、
自分が行わなければ出来ない事。
人に任せられる事。
を分けて、効率的に作業していきたい
思います。

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2012年03月06日

リスキーな物件 1番手・2番手の現状

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おはようございます。

リスキーな物件の仲介業者さんに、1番手・
2番手の現状がどうなのか?
電話を昨日してみました。

現状の情報ですと、1番手・2番手共に金融
機関に相談に行っている状況みたいです。

1番手・2番手の方の属性が分からないので
何とも言えない状況って言うのが本音みたい
です。

今回のリスキーな物件も
資産価値>売値
しかも、大部分が土地値なので融資は
比較的通りやすいと思われます。

但し、築年数が古いので素人の方だと
危険が大きいと思われます。
今回の物件が木造ならば、自分も頑張って
もっと積極的に行きますが、色々な面で
リスキーなので、無理はしないで購入出来
たら購入すると言うスタンスで行きます。

また、報告します。

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2012年03月05日

リスキーな物件 銀行相談へ

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おはようございます。

先日、リスキーな物件ですが金融機関へ
相談に行ってきました。
以前の物件を融資して頂いた時の担当者
さんは移動となっておりいませんでした。

打合せを対応して頂いたのは、新しい担当
さんと、以前の担当者さんの時にいた
上司の方でした。

上司の方は、以前の物件や、その後に相談
した物件でも、色々rと相談に乗って下さった
方で、今回の物件も色々とお話を聞いて
下さいました。

細かい話は、割愛しますが、だいぶ前向き
に検討して頂けそうです。

物件が古いので、無理な計画をしないで
余裕を持った計画を立てようと思います。

また今日あたり、仲介不動産屋さんに連絡
を取って、買付け1番手・2番手の状況を
聞いて、今後の計画を立てます。

また、報告します。

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493501・1.21
posted by take at 07:11| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月02日

リスキーな物件 銀行へ相談に行ってきます。

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おはようございます。

リスキーな物件ですが、今のところは
買付け1番手・2番手ともに大きな動きは
なさそうです。

仲介業者の方には、動きがあれば連絡を
下さいと言ってあるので、忘れていなければ
ですがね。

細かい詳細な計画は立てていませんが、
銀行(金融機関)の担当者さんと18時〜
時間を取ってもらい、色々と金融機関の
考え方とか、融資及び融資金額の可能性
を聞いてきます。

今日、打合せをする金融機関の他に、もう
1行の金融機関と、後日にアポを取って
いるので、金融機関さんとの打合せしだい
で、購入を止めるのか進めるのか決めます。

まあ、たとえ取得方向になっても、買付け
3番手なので購入出来るか分かりませんが。

また、結果は報告します。

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343502・1.23
posted by take at 07:17| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2012年03月01日

愛車(足車)の車検

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おはようございます。

自分は、自動車を数台保有しています。
その内の1台が、先日車検を受けました。

この車は、10年前に新古車(走行500km)
ぐらいで購入した車です。
車種はワゴンR RRです。

当時、新車で諸費用込みで170万前後
(オプション含)だったと記憶しています。
そのような自動車を金融車(名義変更不可)
の車を約70万で購入しました。

金融車は、名義変更が出来ないとか、
ナンバーも変更出来ないなどのデメリットも
ありますが、継続車検はもちろん、保険も
きちんと加入出来ます。

普通は、金融車は名義変更は出来ないの
ですが、「ノウハウ」で途中で自分名義に
変更しました。当然ですがナンバーもです。

このブログでも報告しているので読んだ方も
いるかも知れませんが、その後も「ノウハウ」
で普通車の金融車も所有権解除を行い
ました。

その車は、現在は自分の通勤車(足車)と
して走行137,000Kmを超えました。
処分するか迷ったのですが、調子が良いの
で継続車検しました。
3.1.jpg

目指すは、200,000kmです!
今の車に比べると、燃費は悪いですが
ターボ車なのでスピードは、下手な1,000cc
クラスには負けません。

安全運転してますが・・・(笑)

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313502・1.23
posted by take at 07:16| Comment(0) | TrackBack(0) | その他 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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