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2010年02月04日

プロジェクトA 物語34

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おはようございます。

前回の記事では、この物件にて困って
いる人などを書きました。

困っているのは、売主と金融機関が困って
いる事が推測出来ました。
融資の相談(申し込み)をした銀行は、
自分の既存の物件や属性については
知っていますが、物件に関しては資料のみ
です。
逆転の発想で、自分の事を知らなくても
物件の事は、分かっていて尚且つ、困って
いつ金融機関なら融資をしてくれる可能性
は高いと考えました。
そこで自分が考えたのは、売主が借入れ
をしている金融機関からの融資をして
もらう事です。

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2010年02月03日

プロジェクトA 物語33

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おはようございます。

前回の記事では、色々な人の立場で
物事を考える事にした。旨まで書きました。

では、購入当時で困っている人や、不安な
人は誰かと言う事を考えました。

自分(買主)・・・困りません。買えなくても

売主   ・・・困ってます。その当時の現状
        でも、持ち出しがある場合も
        ありました。

金融機関 ・・・困ってました。高齢で返済が
        遅れる事もあり、入居率も低
        いので、いずれ任意売却や
        競売の可能性も出てくる。

「敵を知り、己を知れば百戦危うからず」
では、ありませんが、どこを攻めれば
攻略しやすいのか、いえ融資が通りやす
いのか。
皆さんは、もう分かりましたよね。

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2010年01月29日

プロジェクトA 物語32

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おはようございます。

前回の記事では、作戦(戦略)を考える
ところまで書きました。

本当の事を言うと、1番始めに行なわない
といけないですよね。
一応考えたんです。ふらふら
ただ、色々な面で金利があまり変わらない
なら既存の借入れがある銀行の方が
楽(ラク)と言う考えで行動してしまいました。
でも、皆さんならどうします?
どう言う事を考えますか?

答え(ヒント)は
買主側(自分側)の立場では無く、色々な
方の立場になって考えました。

いよいよ「プロジェクトA物語」の購入編は
完結が近づいて来ましたが・・・

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2010年01月28日

プロジェクトA 物語31

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おはようございます。

前回の記事では、己(自分)の計画を
見直すところまで書きました。
そして、敵(売主)について、もう一度
箇条書きで分かっている事を書きました。
・長い期間空室
・高齢
・ここ数年は、赤字経営(アパート)
・早期に売却したい
・お金が欲しい(ヘソクリ)がく〜(落胆した顔)
・賃貸経営に疲れている
・残積
・ローン返済額
・融資を受けている銀行
・家族構成
その他
関係無いような事でも、分かった情報は
すべて書きました。

これで知りえる、敵(売主)の情報も分かり
ました。
後は、敵を知って、己の事も把握したので
作戦を考えるだけです。

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2010年01月27日

プロジェクトA 物語30

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おはようございます。

前回は、「
敵を知り、己を知れば百戦
危うからず」で
見直すところまで
書きました。

まず自分側の計画を見直す事にしました。
・自己資金
・返済計画
・空室がこのまま続いた場合
など最悪の場合うを基準に見直しをする
事にしました。
当然、この時に「プロジェクトA物件」1つを
みた場合と、既存の所有物件に加えた
場合ときなど、ありとあらゆる場合を
シュミレーションしました。

そこであらためて、己を知り(見直し)て
自分側の考えを決めました。

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2010年01月21日

プロジェクトA 物語29

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おはようございます。

前回は、2つの銀行がNGになり、最後に
もう一つの銀行にチャレンジする旨まで
書きました。

もう一箇所の銀行に融資の打診をする前に
プロジェクトA物件に関しての事をすべてを
整理する事にしました。

売主側(物件を含む)の事

・価格(価格の推移→値下げ)
・売却理由
・積算価格
・物件所在付近のライフライン
・将来の展望

買主(自分側)の事
・計画(プラン)
・自己資金
・既存物件
・資産状況
・購入した場合の将来的なシュミレーション
などなど
すべてを始めから見直しました。

孫子の言葉に
敵を知り、己を知れば百戦危うからず
はよく知られていると思いますが、
その続きがあるのをご存知でしょうか?

彼れを知り己れを知れば、百戦殆(あや)
うからず。
彼れを知らずして己れを知れば、
一勝一負す。
彼れを知らず己れを知らざれば、
戦う毎に必ず殆(あや)うし。

です。
ついでに意味は、
敵の事情を知り、わが力を的確に把握して
いる者は、戦えば必ず勝つ。
敵情を知らず、ただ自軍の実情だけを
把握して戦うときは、勝ったり
負けたりである。
敵情を知らず、自軍の実力すら把握でき
ないで戦いに臨む者は、戦うたびに、
必ず滅亡の危機にさらされる。

だそうです。

上記の孫子の言葉じゃ無いですが
敵(売主?銀行?)を知り、自分を見直す
事にしたのです。

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2010年01月20日

プロジェクトA 物語28

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おはようございます。

前回は、2つ目の銀行がNGだった事まで
書きました。

1つ目、2つ目の銀行が共通してNGだった
理由に、長期間の空室問題がありました。
短期間や一時的な空室問題であれば
何とか対処も出来ますが、長期的な空室
問題は、どうにもなりません。
自分も、今回の物件は縁が無かったもの
として諦めようと考え、不動産会社を通じて
売主さんにも、こっちの意向を伝えてもらい
ました。
そうすると、さらに買主(自分)にとっては
良い条件を提示され、何とか購入して
もらいたい旨の連絡をもらいました。

ですが、自分も自己資金分を含めて
プラン(計画)を変更する気は無いので
その時のプラン(計画)で、もう一回だけ
他の銀行に融資の打診をする事にしま
した。

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2010年01月19日

プロジェクトA 物語27

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おはようございます。

前回は、2つ目の銀行へ資料を持って行き
担当者いわく、面白い物件だが空室が多い
ところが問題だと言うところまで書きました。

1週間後ぐらいに、現状の計画(融資額等)
では厳しいとの連絡が来ました。
事前に担当者との話しで、なんとなく
難しそうと印象はあったので、やっぱりと
言う感じでした。
1つ目の銀行でも書きましたが、無理をして
まで購入する意思は無く、自分の計画(プラ
ン)で融資をしてくれるところならば、購入
したいと思っておりました。

記憶だと、このプロジェクトAを実行する前
に、新聞やテレビなどでも、山梨県の空室
率が全国ナンバー1(約20%)ぐらいと言う
記事が載りました。
担当者が言うには、少なからず、この全国
のワースト1の空室率が影響したみたいです。

この先の話から、融資を実際にしてもらった
銀行での話しに続きます。

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2010年01月06日

プロジェクトA 物語26

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おはようございます。

前回は、2つ目の銀行へ資料を持って行く
ところまで書きました。
担当者へ資料を持って行き、事業計画
など説明しました。
その時に、担当者と話た内容は、今まで
の担当者の経験から、
「面白い物件(案件)だと思います。ですが
長い間の空室期間及び、現状でも半分以下
の入居率が最大の問題で審査の鍵となると
思います。これで、ある程度の入居率なら
問題無く融資は通ります。上記の問題から
当銀行で融資がOKになる確率は50%
ぐらいだと思いますが、是非やらせて
欲しい」との事だったのでお願いしました。

個人的な感想を言うと、変に期待を持た
せるよりは好感が持てました。

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2009年12月26日

205号室カッティングシート

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おはようございます。

今年も残りわずかです。
サラリーマンの仕事納めは28日です。
あと、もう少しの頑張りです。

少し前に、205号室のキッチンの
カッティングシートの施工を自分で行い
ました。
今まで所有している物件で、このプロジェクト
A物件のキッチンの戸棚(収納)が一番
多いです。
当然、作業時間も沢山掛りました。

12.26-1.JPG
施工前

12.26-2.JPG
施工後

自画自賛では無いですが、白(アイボリー)
を基調とした壁紙に赤のカッテングシート
はマッチします。

以前に青色や黄色など、色々な色を試し
ましたが、やっぱり赤が良いです。
また、難しい事は省略しますが色彩学的
にもキッチンの赤い色は良いそうです。

プロジェクトA物件、まだ空室があるので
他の部屋にも頑張ります。

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2009年12月24日

外装の塗装

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おはようございます。

プロジェクトA物件ですが、築13年で
外装・内装ともに、まあまあ綺麗ですが
一部の鉄の部分が錆びています。
その一部とは、階段の柱の部分と
各部屋の給湯器の鉄の扉の部分です。
建物全体が意外と綺麗なだけに、
その部分が目立ちます。
そこで来年、始めに塗装をお願いする
予定です。
空室の各部屋のリフォーム及びバリュー
アップもだんだん完成してきたので
ここで頑張って、空室を埋めます。
また、ビフォー・アフターの写真で
報告していきたいと思います。

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2009年12月23日

プロジェクトA 物語25

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おはようございます。

前回は、2つ目の銀行へ電話したところ
まで書きました。
不動産の融資で利用した事ある銀行の
利点は、ある程度はこちらの物件と本人の
属性は分かっているので、物件資料と
購入する物件の事業計画で、ある程度
話しが出来るとこですね。

物件概要を話をすると、興味があり融資
の検討をしたいとの事なので、物件資料
及び事業計画を持参して銀行へ行く事に
しました。

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2009年12月21日

プロジェクトA 物語24

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おはようございます。

前回は、NGになった旨を不動産会社と
売主さんに伝えた事まで書きました。

そうすると、売主さんと相談してくれた
らしく、他の銀行にお願いする気は無い
かと返答を頂きました。

それならば、現状融資をしてもらっている
銀行に聞く事にしました。

ですが、そこは地銀で融資に積極的では
無い銀行です。
担当者も、前担当者は積極的でやる気も
感じましたが、現担当者はあまり、やる気
が感じられません。

それでも、電話をしてみることにしたのです。

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2009年12月19日

プロジェクトA 物語23

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おはようございます。

前回の記事では、本店決済がNGになり
担当者に理由を教えて欲しいと言うところ
まで書きました。
担当者が言うには、融資基準には
色々な項目があり、色々な見方をするそう
です。
その中の項目の一つに、現状の家賃収入
で返済金額の何%と言う基準があり、
そこがNGの理由だそうです。
これをOKにするには、自己資金をもっと
増額するか、家賃保証などで最低家賃を
確保するなど・・・
色々と方法はありそうですが、自分の
始めの計画でOKが出ないのなら、止める
旨を担当者に連絡して、1つ目の銀行が
NGになりました。
面白い物件でしたが、無理をする事は無い
ので、不動産会社へNGになった旨を連絡
して売主さんのも報告してもらいました。

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2009年12月16日

205号室にクネクネミラー設置

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おはようございます。

昨日は、久しぶり仕事が早く(19時30分)
に終わり、そのままホームセンターへ
石膏ボード用アンカとネジを購入して
プロジェクトA物件205号室へ行きました。
クネクネミラーの設置です。

12.16.1.JPG
befor

12.16.2.JPG
after

玄関に設置してきました。
ん〜費用対効果は高いと思うし、入居者
さんも出掛ける前に全体をチェック出来て
良いと思うのですが・・・
難点は、IKEYAが近くに無い事ですかね!
IKEYAに行くとなると、1日潰れます。
でも、クネクネミラーの在庫も、あと1つだし
入居促進に使う小物も購入したいので
近い内に買出しに行ってきます。

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2009年12月15日

プロジェクトA 物語22

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おはようございます。

前回の記事では、本店より「ちょっと待った
コール」が入ったところまで書きました。
数日後、銀行担当者より電話がありました。
「takeさん・・・





申し訳ありません。支店サイドでも頑張った
のですが、本店決済がNGでした。

色々と申し訳ないです。」との事。

がっかりでしたが、正直しょうがありません。
担当者を責めたい気持ちはありましたが
我慢して、
「分かりました。しょうがありません。
今後の勉強の為にも、何故?NGなのか
理由を教えて下さい。」
とお願いしました。

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2009年12月10日

プロジェクトA 物語21

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おはようございます。

前回の記事では、銀行担当者から本店
決済で「ちょっと待ったコール」が入った
ところまででした。
「ちょっと待ったコール」が入ってからは、
さらに必要書類が増え、銀行へ自分が
出向いたり、担当者が自宅まで来たりと
忙しい時間を過ごしました。
担当者や支店サイド側も、何とか本店決済
を通すように頑張ってくれてました。

ちなみに担当者の「大丈夫です。是非、
やらして下さい。」もあったので、
この時点で、他の銀行には全然コンタクト
は取っていませんでした。

あくまでも自分のスタンスで無理をしてまで
購入しない。と言うのがあるのでNGなら
NGでしょうが無いと思っていました。

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2009年12月03日

プロジェクトA 物語20

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おはようございます。

前回の記事では、本店決済の結果待ちの
ところまで書きました。
4〜5日して銀行の担当者から連絡が入り
ました。内容は「融資の可否の結果は、
まだ最終結論は、出ていませんが厳しい
状況です。理由は、現状の入居率にあり
ます。当銀行の規定で現状の入居率で
返済比率の〇%以上と言うところに
引っ掛っています。」とのこと。
「私は、それはおかしいでしょう!最初から
入居率が低い事は、お話してあり融資
申し込み中に減った訳ではありませんよ。」
と言った話をすると、担当自身と支店サイド
では、何とかOKが出ると思ってまして、
との事。
とりあえず、全力で融資がOKになるように
頑張ります。とのこと

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2009年12月02日

プロジェクトA 物語19

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おはようございます。
前回は、購入前に家賃設定を変更してもらい
1室入居が決った事まで記事に書きました。
月日は数日過ぎて、融資をお願いしている
銀行の担当者から連絡が入りました。
「支店決済は、無事に通りました。後は
本店決済で、約10日前後で結果が出ると
思います。」との事でした。
以前に、他の物件ですが融資を申し込んだ
時に、支店決済でOKが出て、本店でNG
になった経緯もあるので、素直に喜べま
せんでしたが、担当が言うには、まず
大丈夫だと思うとの事だったので、
とりあえず本店の決済の結果を待つことに
しました。

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2009年12月01日

プロジェクトA 物語18

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おはようございます。
前回の記事では、購入前でしたが売主さん
と不動産会社へ、その当時の募集家賃を
下げるようにお願いしたとこまで書きました。

売主さんと不動産会社は快諾をしてくれ、
適正家賃にしました。
そうすると、すぐに問合せが何件か不動産
会社に入いりました。
この時点では、当然に自分は、この物件の
オーナーでは無い訳ですが、嬉しい反面
このまま、入居率が高くなったら売主が
売らなくなるのでは・・・なんて心配も
しました。(笑)
そのうち、1件は自分がオーナーになる前
に成約となり、入居率がアップしました。
自分がした事は、家賃の変更だけです。
しかも、相場より安くした訳では無く、適正
家賃に変更しただけ・・・

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