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2010年09月14日

プロジェクトBの融資に関して7

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おはようございます。

後日、融資の打診をしている金融機関の
担当さんから連絡があり、来店して欲しい
との事で、仕事後に金融機関へ行きました。

そうすると、前回同様に支店長、頭取、
担当者の方が対応してくださりました。


そして、融資の可否ですが・・・




融資自体は、自分の資産を共担に出す
事を条件に、OKと言う結果です。


支店長さんと頭取さんから、話しは続き
ます。
「うちの金融機関も、企業から個人事業主、
様々な業種へ融資をして来ています。
成功している会社と、失敗している会社
も見て来ています。
今回の物件は、普通の収益物件では無く
宿泊施設な為に、色々と、売主さんと、
運営会社さんについて調べてみる必要が
あると思うと」のアドバイスを頂きました。

長くなりそうなので、次回に続きます。

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posted by take at 07:09| Comment(1) | TrackBack(0) | プロジェクトB | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年09月11日

プロジェクトBの融資に関して6

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おはようございます。

今日は、不動産関係で特に動きが無い
ので、プロジェクトBの続きを書きます。
支店長さん頭取さん、担当者さんの
打合せで、自分の資産状況の確認と言う
事で何点か必要書類の提出をお願い
されたので早々に集めて持って行きま
した。

仕事帰りに、金融機関に寄らせて頂いた
ために夜も遅かったので、書類だけを
預けて後日に打合せを行なうことに
なりました。

正直な話し、この金融機関の見方(見解)
は非常に気になりました。
この検討中の「プロジェクトB」が購入出来
る、出来ないの結果の前に、今後の投資
に影響があると思われるからです。

また、自分の投資戦略の成績表を受け
取るような気分で結果を待っていました。
当然ですが

資産 > 負債(ローン残高)

状態であれば、融資のOKの可能性は
大きいですし、逆であれば債務超過の
状態であり融資はNGになります。

長くなりそうなので、次回に続きます。

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2010年09月07日

プロジェクトBの融資に関して4

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おはようございます。

前回の続きになります。前回は自分が
1棟ものの一番最初に融資をしてくれた
地銀に融資相談しましたが、概要を
説明する前にNGと断われた事まで書き
ました。

次に、融資相談をしたのは、一番最近に
購入した「プロジェクトA」を融資してくれた
地方金融機関へ相談の電話をしました。

ここでは、担当者さんへ話しの概要を
電話で話しました。
そうすると、「一度支店へ来店頂き話しを
聞きたい」と言ってくれたのです。

補足しておきますが、この金融機関は
8室中2室の入居時に、今までの自分の
実績等を見て融資をしてくれた金融機関
です。

当然、自分の実績だけでは無く、物件自体
も(価値)積算があったのも事実ですが・・・

それだけでは無く、借りっぱなしでは無く
たまに担当者さんには電話を入れて、
融資して頂いた物件の状況等を報告して
いた事が話しを聞いてもらえる事に繋がった
のかもしれません。

では、次にどうした方と言うと・・・
長くなりそうなので、次回に続きます。

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2010年09月01日

プロジェクトBの融資に融資に関して3

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おはようございます。

前回の続きになりますが、都銀で融資が
難しいことが分かりました。
他の都銀も調べましたが、支店すらあり
ません。これでは話しになりません。

次に、1棟物を最初に融資してくれた地銀
へ電話をかけました。この金融機関の
担当者は春に交代となり、面識もあまり
ありません。

それでも、前任の担当者からは資料を
引き継いでいるのと、確定申告の報告は
毎年しているので、今回のプロジェクトB
に関しての説明しましたが、結果的には
県外なこと。(県外でも支店があれば
可能性あり)支店が無いことで、物件の
概要も説明するまでもなくNGでした。

では、次にどうした方と言うと・・・
長くなりそうなので、次回に続きます。

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2010年08月31日

プロジェクトBの融資に関して2

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おはようございます。

前の融資の続きの話になりますが、
都市銀行がNGだった訳ですが、自分の
説明が悪かったため、質問を頂きました
ので、もう一度説明します。

購入予定物件の近くに都市銀行があっても
始めに都市銀行から融資してもらった支店
で管理が出来ないと駄目と言う話です。

もっと簡単に言うと、始めに融資してもらった
支店の店舗で管理出来る範囲の物件しか
融資が難しいと言う事です。横浜支店で
融資してもらった場合、横浜近郊しか融資
が難しいと言う事です。

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posted by take at 07:04| Comment(0) | TrackBack(0) | プロジェクトB | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする

2010年08月27日

プロジェクトBの融資に関して

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おはようございます。

だいぶ、結論が保留になっている
プロジェクトBの物件ですが、金融機関の
融資に関しては、ほぼOKをもらっています。

融資に関しては、興味がある方も多いと
思うので、本日は融資に絞ってお話したい
と思います。

今回の物件は、県外なので、まず金融機関
として考えた都市銀行です。

早々に、以前に融資してもらった都市銀行
に問い合わせると、支店があっても、顧客
1人に対して、窓口の支店は一店舗のみ
だそうです。

すなわち、始めに融資してもらった支店で
管理出来る範囲の場所しか駄目なそうです。

簡単に言うと、東京の新宿支店で融資して
もらった人が、次に静岡の物件を購入する
時には、NGになる可能性が高いと言う
事です。

では、次にどうした方と言うと・・・
長くなりそうなので、次回に続きます。

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2010年08月25日

プロジェクトBの全容

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おはようございます。

プロジェクトBに関して、今まで詳細は
一切お話しませんでしたが、ここで
概要と、進捗を簡単にお話します。

二度目の買付けをいれて、回答待ち
の状態です。

さて、物件の概要ですが、県外です。
そして集合住宅ではありません。
ホテル(宿泊施設)です。

そして現在の内容としては、オーナー
(所有者)がいて、ホテル(宿泊施設)
は、オーナーとは関係無い、第三者
の会社が運営しています。

それなので、第三者の運営している
会社から、毎月決った家賃が振り
込まれています。

この物件に買付けを入れています。

これが、概略の全容です。

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2010年08月07日

現地調査

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おはようございます。

〜ご連絡〜
昨日メールを頂いた方、操作ミスで昨日の
メールすべて削除してしまいました。
お手数ですが、もう一度ご連絡お願いし
ます。

さて、本題ですが、県外の検討物件ですが
本日、もう一度現地調査をしてきます。
前回の案内して頂いた時は、仲介業者・
売主さんがいました。

今日は、一切連絡していません。
生の現地、情報を調査してきます。

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2010年07月29日

滞納あり?

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おはようございます。

プロジェクトBで進めている、長野の物件
ですが、今ひとつはっきりしません。

ただ調べていくうちに、家賃の滞納が
ある可能性があること、場合によっては
近いうちの退去もあるのかも知れません。

安い買い物では無いこと、普通の賃貸
物件では無いことを考慮して慎重に
進めていきます。

また、進展があれば報告します。

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2010年07月15日

調査

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おはようございます。

現在進行形で進めている、長野県の物件
ですが、今の状況は、売り物件の
色々な情報収集をしているところです。

特殊?な物件の為に、売主についても
借主についてもです。

もう少しで全貌をお見せ、イヤ、お話
出来ると思います。

多分、不動産投資をしていても、自分
みたいなケースは少ないと言うか
購入しようと思う人が少ないと思いますが
参考にはなると思います。

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2010年07月08日

金融機関との融資相談3

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おはようございます。

昨日、また融資の件で金融機関へ行って
来ました。

ここで、プロジェクトBの問題点を整理すると

1、 県外である。
   それなので、金融機関は物件及び
   土地を担保とする貸付けが出来ない。
   自分の県内にある資産に対して、
   今回貸し付ける額の担保余力が
   あるか?
 
2、 普通の通常出回る賃貸物件では無い
   それなので、金融機関は普通の賃貸
   物件プラスα(アルファ)の事業計画
   及び、資料を求められている。

おおきな問題点は上記の2点です。

1、の問題に関しては、今回融資を打診
している物件は、まったく関係無く、自分
の所有する資産の資産価値(担保余力)
が、今回の融資希望額以上あるか、どう
かです。

毎回、金融機関に行くと1時間以上
打合せをして頂き、この融資が厳しい
時期に嬉しい限りです。

今後、どのようになるか分かりませんが
進展があれば、報告したいと思います。

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2010年07月02日

金融機関との融資相談2

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おはようございます。

県外の、現在買付けをいれている物件
ですが、このシリーズが長くなりそうな事、
また、自分が買付けまで入れるのは年間
にあるか、数件程度の事なので、前回の
購入した時のプロジェクトAに続いて、

今回は、プロジェクトBと言うカテゴリを
追加しました。
まだ、詳細は報告出来ませんが、売買
契約もしくは、このプロジェクトBがNG
になった時、詳細を報告していきます。

昨日は、6月30日に続いて金融機関へ
書類を持っていきながら、色々なアドバ
イスを頂きました。

謄本を見ながら、抵当権や根抵当権の
設定をみて、多分いくら位をかけて土地
を取得して、いくら位かけて建物を建築
したなども話しをしました。

でも、さすがに金融機関のプロです!
謄本や資料から、色々な仮説を立て
売却の経緯に至っているなど・・・・
あくまでも仮説ですが、謄本や資料から
ドラマが見えてきそうです。

今回、このプロジェクトBの物件が購入
出来るか出来ないかは分かりませんが
少なくても、色々な知識は吸収出来て
います。

このブログでも紹介出来ればと思います。

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