空室対策 〜特別キャンペーン〜

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おはようございます。

ここのところ、管理会社さんに頑張って

頂き、だいぶ良い反応となっております。

空室対策として、色々と試行錯誤しなが

ら、管理会社さんの力を借りて試して

きています。

その中で、結構な効果があったのが

特別キャンペーン

です。

特別キャンペーンって何？って

聞こえてきそうですが、何でも良いと

思います。

いくつか試して良かった事例ですが

当然ですが、どれも1ヶ月から2ヶ月

ぐらいの期間限定が基本です。

事例1

テーマパーク（ディズニー等）などの

ペアチッケトをプレゼント！

事例2

フリーレント

事例3

家賃の値下げ

まだまだ、ありますが特別キャンペーン

を行う事で、例えばですが、不動産会社

さんのトップページへ掲載して頂いたり

営業さんが、ご紹介をして下さったり

効果あります。

例えばですが、家賃が50,000円の部屋

が一ヶ月空室より、ペアチッケットをプレ

ゼントしても20,000円でおつりがきます。

家賃を2,000円値下げしても、1年で

24,000円で、2年でも48,000円分の

値下げです。

1ヶ月空室なら、まだ良いですが、2ヶ月

3ヶ月空室の可能性もあります。

それならば、期間限定のキャンペーン

でも行って多少出費があったり、家賃を

値下げしてでも早期に決まった方が良い

と思います。

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DIY ＜襖（ふすま）編＞

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おはようございます。

今回の急遽にリフォームした部屋は

スタンダード的な、全体が白色の部屋

でした。

ＣＦ（クッションフロア）は、木目調でし

たが、もともとの襖（ふすま）は、やはり

白色です。

今回は、襖（ふすま）自体が汚れて

いたので、当初から張替え予定でした。

今回の部屋ですが、襖（ふすま）が

なんと、全部で8箇所です。（汗）

業者さんにお願いすると、高い業者さん

だと、材料費込みで約3,000円ぐらい

安い業者さんでも約1,500円前後ぐらい

だと思います。

今回は、すべてＤＩＹで自分で行いました。

色は、部屋全体が白色が多いので

アクセントになるように、茶色では無い

のですが、茶色っぽい柄にしました。

Before

After

画像だと分かりにくいですが

実際は部屋全体とマッチしていて

なかなかＧｏｏｄな感じです。

費用は、材料費が約3,500円ぐらい

と、自分自身の労働力が2時間

ちょいぐらいですかね。

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セミナーに行ってきました。

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おはようございます。

ここのところ、忙しいのですが、週末に
山梨で「不動産賃貸経営」に関する
セミナーがありました。

多忙でしたが、なんとか時間を作って
受講してきました。

セミナー内容は
・相続のこと
・空室対策
・DIY
の内容でした。

30名ぐらいが定員だったのですが
ほぼ満席でした。
ビックリです！

セミナーの内容自体は、ノーコメントで
すが自分自身の考えの中で、セミナー
でも書籍でも、その中で1つでも、2つ
でも勉強になったり、気づきがあれば
良しとしています。

そう言う観点からいくと、今回のセミナー
は大変勉強になりました。

自分も、コンサルタントをしたりセミナー
講師をしたりする立場からも勉強に
なった事が多いです。

良い事も悪い事も含めてですね・・・

セミナーに出席すると、モチベーションも
上がりますしね。

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周辺清掃

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おはようございます。

三連休は、いかがお過ごしだったで
しょうか？
お仕事だった方も多いと思いますが・・・

先日の「ブログ」にも書かせて頂いた
高校サッカーの準決勝ですが、時間を
作って、「山梨中銀スタジアム」まで
応援に行って来ました。

相手は、数年前に全国制覇をした
「山梨学院高校」です。
まあ、結論と言うか結果は
「日本航空高校1×0山梨学院高校」で
買って決勝進出を決めたました。

内容は、「山梨学院高校」の方が勝って
いた感じです。「日本航空高校」少ない
チャンスを逃さなかった・・・って感じでした。

何か、先日のインターハイの準決勝の
「日本航空　対　韮崎高校」の試合みたい
でした。この試合は、終始 日本航空高校
が内容的には勝っていましたが、「韮崎
高校」がワンチャンスを見逃さなかった
って感じの試合でした。

決勝は、今週末9日に行われます。
相手は「帝京第三高校」です。
頑張って2年連続の優勝をしてもらいたい
です。


さて本題ですが、「空室対策」として
部屋を綺麗にしたり、設備を新しくしたり
する事は、皆さん行っていますが、結構
見落としがちなのは、物件の周辺です。

エントランスは、もちろんですが
駐車場を含めて敷地内のゴミ等などの
清掃も重要です。

結構ゴミに関しては、気が付くのですが
雑草とかを見落としガチです。
あと微妙なのが、境界線のフェンス等です。

正式には、物件外の土地でも雑草などが
凄いと、物件自体のイメージが・・・
とくに、住んでいる方より、新しく入居する
かもしれない方の内見の印象が悪くなる
可能性もあります。

内だけでなく、外だけでなく両方が大事
ですね。

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家賃相場 確認してますか？

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おはようございます。

ご自分の物件周辺の家賃相場って確認
してますか？

当然ですが、物件を購入を検討している
時は、きちんと確認していると思います。

その後も、きちんと定期的に確認をして
いるでしょうか？
確認とは、ネットや賃貸情報紙でです。

俺は、きちんと確認しているよ！
って声も聞こえてきそうですが、そういう人
に限って、「不動産会社さん」とか「管理
会社さん」経由とか・・・。

別に、不動産関係から情報を聞くのが
悪い訳ではありません。もちろん良い事
ですが、情報は多いほど良いです。

それらを、すべて考慮して家賃相場を把握
する事が大事です。
競争力がある物件なら、家賃相場なんか
関係無いですし、むしろ高くても問題あり
ません。

そうでなければ、家賃相場か、もしくは
家賃相場より若干でも安くする事によって
優位になります。

1LDKで家賃相場が50,000円の地域
に53,000円で募集を掛けていたら
問い合わせすらこない場合も考えられ
ます。

ですが、49,000円とか48,000円だと
50,000円の家賃よりは、確実に
目にとまります。

ここから先は、立地だったり、築年数
だったり、RCや木造などの構造体だった
りするので、物件自体の競争力になり
ますが・・・

何より、どんなに良い物件でも認知され
なければ意味がありません。

そこを意識するだけで、だいぶ有利に
なります。

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空室対策 新しい試みの途中結果２

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おはようございます。

先日の、ブログの記事にて新しい試みを
試していて、反応は、まずまずとの報告
をしました。

この度、その試みから入居に繋がり
ましたので、報告させて頂きます。

まだ、1件の成功事例なので試験段階
ですが、続けて試していこうと思います。
この試みでは、お金を掛けていませんが
今回の成功事例をもとに、多少お金を
掛けて、さらに試験をしてみたいと思い
ます。

今回の、試みは、前回のブログ記事
でも説明しましたが、どちらかと言うと
「ソフト」面での空室対策です。

「ソフト」面なので、条件さえ合えば
どんな物件でも応用出来ると思います。

しかも、理屈上だと、長い入居期間に
なり、滞納の心配も少ないと思います。

また、経過を報告します。

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物件巡視＆セルフリフォーム

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おはようございます。

週末は、物件巡視とセルフリフォーム
してきました。

セルフリフォームに関しては、明日以降に
報告していきます。

物件巡視もしてきた訳ですが、ゴミ収集場
は、いつも苦労してます。
苦労している訳は、ゴミ捨てルールを守ら
ない方がいるからです。

例えば、ダンボールですが、アパートの
ゴミ収集場では回収してくれません。
公民館のゴミ収集場で回収しています。

それでも、ダンボールをそのまま捨てる
方はいます。

週末も、巡視を終えて、次の物件に移動
しようと車に乗り込むと、ダンボールを
持った推定５０歳ぐらいの、おっさんが
アパートから出てきました。

まさか、そのまま捨てないか監視している
と、案の定そのまま捨てました。

すぐさま、走って行って
自分：「ダンボールは捨てないで下さい。」
おっさん：「皆捨ててるよ！」
自分：「ダンボールは捨ててはいけない事
　　　になっています。張り紙もあります。」
おっさん：「分かった。」
自分：「よろしくお願いします。」
って言うような、やりとりがありました。

本当に捨てないか、影で見張っていまし
たが、持って帰ってくれました。

本来なら、ふざけるなよ！って感じですが
不動産賃貸業も、サービス業と割り切って
頑張ります。

今日は、サラリーマンの仕事で神奈川へ
出張です。

明日は、私用にて東京へ行く予定です。

何かと忙しいです（汗）

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54・4608・6.14

不動産投資コンサル 〜空室対策〜

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おはようございます。

「ブログ」や「メルマガ」が更新出来なか
った最中も、コンサル等は実施して
いました。

その中で、クライアントさんの空き部屋
へ行ってきたのですが、ビックリしました。

クライアントさんも、不動産会社さんから
はリフォーム済みとの連絡を受けていた
のですが、入ってみると驚きです。

本当にリフォーム済みの部屋なの？

リフォームとか、ルームクリーニングって
難しいですよね。
自分自身が、現場を確認していれば
問題も無いと思いますが、今回の様に
オーナーチェンジしたばかりの物件
（部屋）だと猶更です。

驚きの１つは、洗面台の壁に直径１０ｃｍ
ぐらいの穴が開いていたのです。

もう１つは、ペンキ塗りをしてあったの
ですが、マスキングテープの剥がし忘れ
です。

穴の補修とかも行ったのですが、現状
を見なかったら怖いですね。
多分、いつまでも空室のままだったと
思います。

不動産会社さんからの連絡だけでは無く
現場は確認が必要ですね。

遠隔の大家さん大丈夫ですか？

空室期間が長い場合、確認をしてみて
下さい。

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92・4617・6.18

簡単な空室対策

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おはようございます。

ご相談を頂いたので、こちらにて回答を
させて頂きます。

相談内容ですが、もう3月始めですが
即効性のある空室対策があれば教えて
下さい。とこの事・・・

即効性といったら、「家賃の値下げ」が
効果がもっともあると思いますが、
色々と弊害もあります。
また、間違い無く入居者の質とう言うか
属性は悪くなります。
このへんの話は、別の機会に記事にし
ます。

即効性があるかどうかは、別ですが
一つ効果があるのは、「匂（にお）い」です。

どんなに綺麗なオシャレな部屋でも
臭ければ決まりません。
逆を言うと、匂いが良いと何か落ち着いた
感じにもなります。

綺麗にリフォームとかする方は多いの
ですが、匂いまで気を使っている大家さん
は少ないと思います。

芳香剤を各部屋に置くだけで全然違います。
もちろんトイレにも置きます。

その時に重要なのは、あまり自分の趣味に
ならないように、万人に好まれるような
あまりきつく無い香りにしましょう。

芳香剤なんか、高くても500円前後です。

人間に例えても、どんなに美人でかわいい
女性がいても、臭ければ・・・ですよね。
ですが、多少かわいくなくても、香りが良い
と好感をもってしまいます。よね・・・

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49・4855・6.12

【空室対策】

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おはようございます。

本日は、皆さんが興味がある空室対策に
ついてです。

空室対策には、どんな事があるでしょうか？

・家賃の値下げ
・設備のグレードアップ
・フリーレント
・敷金礼金無し（ゼロゼロプランなど）
・入居付けの強化
・リノベーション
・家電付
・インターネット無料
などなど、まだまだあります。

大きく分けると、ハード的な物とソフト的
な物があります。

簡単に説明すると、ハード的な物と言う
のは、例えば普通のトイレから
ウオシュレットに変更したりなど。

逆に、ソフト的な物と言うのは、家賃の
値下げとか、フリーレントなどが上げられ
ます。

当然ですが、簡単なのはソフト的な
空室対策です。導入に関して大家さんが
新たにお金を使う事が無い、あるいは
少ない場合が多いからです。

だから、不動産会社さんも提案がし易い
のです。


だから、ソフト的な空室対策をした方が
良いですよと勧めている訳ではあり
ません。

どちらも、メリット・デメリットがあります。

反応が良ければ、続きと、各空室対策に
関して記事を書きたいと思います。

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54・5150・6.9

インターネット無料

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おはようございます。

先日の入居希望者の返事まだきません
どうなるでしょうか？
決まって欲しいです。

以前は、４棟+１室すべて満室もありま
したが、最近は難しいですね。
今までとは、同じでは厳しいと思われます。

そこで、入居（希望）者の人気設備ラン
キングの単身者向けでも、ファミリー向け
でも常に上位の「インターネット無料」を
検討する事にしました。

調べると色々な会社さんがあり、値段も
ピンキリです。
また、イニシャルコストは高いですが
ランニングコストは安い会社さん、
その逆でイニシャルコストは掛かりま
せんがランニングコストは高い会社さん

正直、迷っています。
良い会社さん、良い商品を知っている
方がいらしゃいましたら、是非、教えて
下さい。お願いします。
コメントでも、メールでも構いません。

また、「インターネット無料」を導入された
先輩の意見も教えて頂ければ嬉しいです。

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55・5252・6.10

空室対策 〜出来る事から始める〜

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おはようございます。

空室対策で質問を頂いたので、こちらで
回答させて頂きます。
質問内容は、「空室対策として、設備導入
を考えているのですが何を導入する事が
一番効果がありますか？」なる質問です。

難しいですね。
お金をいくらでも使用して良いなら、色々
とあると思います。
・ウオシュレット
・カラーインターホン
・ＩＨ
・デジタルキー
・アクセントクロス
・追い焚き機能付きのお風呂
まだまだあります。

ですが一番重要なのは費用対効果です。
また、ターゲットによっても変わってきます。

１人暮らし想定の部屋に、追い焚き機能
付きのお風呂は必要でしょうか？
無いよりは有った方が良いレベルだと
思います。基本的には必要ありません。

人は見た事の情報は、凄く印象に残ります。
例えば、キッチンにカッティングシートを
するだけで部屋の印象が凄く変わります。

また、ＩＫＥＡのクネクネミラーも部屋と言うか
玄関の印象も凄く良くなります。
どちらも、凄く安いですし、施工も簡単です。

いきなり高い設備を導入するのでは無く、
まずは出来る事から始めて下さい。
物件の清掃なども、その一つです。

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38・75・1

コストコかＩＫＥＡかどうしようかな？

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おはようございます。

今日は、久しぶりに予定が入っていない
ので、面白い物や空室対策に使用出来そう
な物を探しに、コストコかＩＫＥＡあたりに
行ってこようか迷っています。

ただ、疲れも溜まっているので・・・
休もうかな・・・
先日、空いた部屋に関しては、キッチンに
カッティングシートを施工していない部屋も
あるので、やる事はいっぱいあります。

迷います・・・

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39・76

空室対策 〜インターネット編〜

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おはようございます。

今年も、あと１ヶ月ですね。
今年の目標は達成しましたか？
まだの方は、諦めるのでは無く、まだ残り
１ヶ月もあると言うスタンスで頑張って下
さい。
たとえ達成出来なくても、来年に繋がる
はずです。

さて本題ですが、空室対策のインターネット
編と言う事で、記事を書きます。
まず、確認してもらいたいのが、自分の
物件のＨＰ（独自もしくは、募集会社でも可）
が検索サイトから検索されるかと言う点。

この時、検索される場合は、どのような
キーワードで検索されるか？
これが重要になります。

例えば、ありがちなのが「物件名」で検索
出来ると喜んでいるオーナーです。
考えてみてください。新たに賃貸物件を探す
場合、まず「物件名」で探す人は、ほとんど
いません。

多いのが「地域（例：神奈川県横浜市など）」
その他に「間取り（例：２ＬＤＫなど）」とか
「駐車場有」とか「駅名」「家賃５万円」など
です。

検索キーワードで、上記の組み合わせなど
で探す場合がほとんどです。
これらを確認してみてください。

これらで検索されないと、流動的な部屋を
探している人達のチャンスを逃している事
になります。

長くなりましたので、またの機会に続き
ます。

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空室対策について質問頂きました。

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おはようございます。

質問を頂いたので、こちらのブログで回答
させて頂きます。
質問内容は、昨日の記事で確認すると
あったのですが、「具体的に何を確認する
のでしょうか？」です。

確認する内容ですが、自分の募集したい
アパートが、募集に関してどのような状態
かを知る（確認）する事です。

コンサルしていて実際にあった事例ですが
なかなか空室が埋まらないと言う事で現地
に行ったのですが、現地のアパートに
入居者募集などの広告や看板が無い。
などもありました。

色々と調べてみると、現地の看板を見て
問合せをしてくれる方も結構います。
それなので、現地（物件）の看板も重要
です。

その他には、インターネットなど確認する
事があるのですが、長くなりましたので
またの機会に続きます。

今日のポイントとしては、現地の看板
の有無も重要と言う事です。
確認してみて下さい。

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38・76

空室対策４ 〜フリーレント〜

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おはようございます。

前回の続きです。
フリーレントをした場合と、家賃を値下げ
をした場合の比較をしました。

では、これをふまえたうえで、どのように
活用すれば良いのでしょうか？
空室対策＆長期入居促進に役立てる
のか？

まず、フリーレントの場合は、短期退去
の場合は、ペナルティを設ける。
例えば、１年未満の退去の場合は
フリーレント分の１ヶ月を返金など・・・

入居希望者さんに選ばしてあげるのです。
フリーレントと家賃の値下げのサービス
のどちらかをです。

前に、参考に当てはめて分かり易く説明
します。
家賃８万円の場合

フリ−レント１ヶ月の場合（２年住んだ時）
８万円×２３ヶ月＝１８４万円
フリ−レント１ヶ月の場合（４年住んだ時）
８万円×４７ヶ月＝３７６万円

家賃4千円引きの場合（２年住んだ時）
７．６万円×２４ヶ月＝１８２．４万円
家賃4千円引きの場合（４年住んだ時）
７．６万円×４８ヶ月＝３６４．８万円

上記の比較を見てもらえれば分かりま
すが、２年間住んだ場合は、フリーレント
１ヶ月と、家賃値下げ４千円の場合は
そんなに差はありませんが、４年間住んだ
場合は、１０万円以上の差になるのです。

上記の比較は分かり易く説明したのですが
家賃の値下げの場合は、住めば住むほど
お得になる感を出すのが効果的です。

大家さん側からみると、４年で１０万円も
違って損した気分になるかもしれませんが
その間に退去があれば、すぐにリフォーム
で１０万円以上は掛かると思います。

長く住んでもらう方が大家にとっても
良いはずです。

どうでしょうか？
少しでも参考になれば幸いです。

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54・77

空室対策３ 〜フリーレント〜

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おはようございます。

昨日の続きです。
家賃８万円（２年間）
フリーレント無しの場合　１９２万円
フリーレント１ヶ月の場合　１８４万円
です。

上記の場合は、２年間住んでもらった場合
です。
もし、１年で退去した場合は、
家賃８万円（１年間）
フリーレント無しの場合　９６万円
フリーレント１ヶ月の場合　８８万円
です。

上記の例をフリーレント１ヶ月を月々の
家賃としてみてみると・・・・
2年間の場合　約7.6万円/月（184÷24）
1年間の場合　約7.3万円/月（88÷12）
になる訳です。

このように、実際に家賃の値下げをしなく
ても、フリーレントをすると実質家賃を
値下げるのと同じになります。
これで長期入居してもらえれば良いですが
１年で退去した場合は、家賃の７千円引き
したのと同じになってしまうのです。

上記を利用して空室対策＆長期入居促進
をするのです。

長くなったので次回に続きます。
次回完結です。

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56・77

空室対策２ 〜フリーレント〜

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おはようございます。

先日、フリーレントの記事を書きました。
その続きが気になるとのメールを頂いた
ので、続きを書きます。

フリーレントは、入居者さんにとっては
初期費用を抑えられ嬉しいサービス
です。

では、大家さんにとってはどうでしょうか？
当然ですが、大家さんにとってはマイナス
な訳です。そのフリーレントの期間が家賃
が入ってこないのですから。

分かり易く説明すると、
仮に家賃８万円でフリーレント１ヶ月で
２年間住んだと仮定します。

フリーレント無しの場合家賃合計
８万円×２４ヶ月＝１９２万円

フリーレント１ヶ月の家賃合計
８万円×２３ヶ月＝１８４万円

上記は簡単に分かりますよね。
当たり前の話です。
でも、もう少し考えてみて下さい。

フリーレント１ヶ月（２年間）の場合、
１８４万円ですが、これを２４ヶ月で割って
みて下さい。

そうすると、約７．６万円になります。
と言う事は上記の場合だとフリーレント
１ヶ月と家賃を４千円引きの場合は
２年間だと、ほぼ同じになるのです。

長くなりましたので、次回に続きます。
次回は、これを応用した空室対策について
書こうと思います。

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56・77

空室対策 〜フリーレント〜

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おはようございます。

空室対策の話をします。
管理会社さんに、入居キャンペーンなどで
フリーレントを勧められた事がある大家
さんもいると思います。

フリーレントが知らない方もいるかも
しれないので簡単に説明しますが、
無料で住める期間と言うかサービスです。
フリーレント１ヶ月はよく聞きますが、
たまに３ヶ月フリーレントなんて物件も
聞きます。

入居者さんにとっては、ありがたい
サービスですよね。
例えば、敷金２礼金０の家賃５の物件
に入居する場合、敷金１０プラス
前家賃５プラス手数料や家財保険５
ぐらいの２０万ぐらいは掛かるのが
前家賃分が無くなるので１５ぐらい
で入居出来る訳です。

これが、もし最近多くなってきた通称
ゼロゼロ物件（敷金０・礼金０）だと
手数料や家財保険等だけなので
５万円ちょいぐらいで入居出来る
のです。

長くなりましたので、今回はこのぐらい
にしますが、次回は「フリーレント」の
考え方や、正しい活用法について
書きたいと思います。

更新時現在、ブログランキング５５位です。
是非、応援お願いします。
なんとか50位以内には入っていたいです（笑）

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